Wanneer mag uw verhuurder uw borg inhouden? De Spaanse wet maakt het eindelijk duidelijk

Verhuizen uit een huurwoning brengt altijd één grote vraag met zich mee: wanneer krijg ik mijn borg terug? Als je ooit in Spanje hebt gehuurd, weet je dat dit een spannend moment kan zijn, vooral als je huisbaas geen haast lijkt te hebben om terug te geven wat rechtmatig van jou is.

Het goede nieuws? De Spaanse huurwet beschrijft dit duidelijk. Het slechte nieuws? Niet iedereen kent zijn rechten, en sommige verhuurders maken daar misbruik van.

Spaans huurrecht: wat huurders moeten weten over borgsommen

Laten we beginnen met de basis. Op grond van artikel 36.4 van de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU) hebben verhuurders vanaf de dag dat u de sleutels overhandigt een maand de tijd om uw borg terug te betalen. Als ze dat niet doen, zijn ze wettelijk verplicht om u rente te betalen over het verschuldigde bedrag. Dat klopt: na 30 dagen begint de klok te tikken en begint de storting rente in uw voordeel op te leveren.

Maar er zijn uiteraard enkele voorwaarden.

Wanneer mag een verhuurder wettelijk een deel van uw borgsom inhouden?

Dit mag, maar alleen in zeer specifieke situaties. Als er bijvoorbeeld schade aan de woning is die verder gaat dan normale slijtage, of als u onbetaalde rekeningen of gemiste huur heeft achtergelaten, kan de verhuurder deze kosten inhouden.

Ze moeten het echter bewijzen. De Spaanse wet vereist dat de verhuurder eventuele schade of onbetaalde verplichtingen aantoont voordat hij uw geld inhoudt. Ze kunnen niet zomaar zeggen ‘de bank zag er ouder uit’ of ‘ik moest opnieuw schilderen’ en het geld in eigen zak steken. En als ze dat wel doen, kun je actie ondernemen.

Wat moet u doen als uw verhuurder uw borg niet terugbetaalt?

Als er een maand verstrijkt en u uw waarborg nog steeds niet heeft ontvangen, is het tijd om actie te ondernemen. Begin met het sturen van een burofax (een wettelijk erkende formele brief) naar uw verhuurder, waarin u aangeeft dat de wettelijke termijn is verstreken en dat u om onmiddellijke terugbetaling vraagt.

Als dat niet werkt, kunt u ze voor de rechter dagen, en de rente blijft oplopen terwijl u wacht.

Wat gebeurt er als u uw huurwoning verlaat voordat het contract afloopt?

Hier wordt het een beetje duister. Als u besluit de flat te verlaten voordat er zes maanden zijn verstreken, wordt dit beschouwd als contractbreuk en niet alleen als het huurcontract voortijdig wordt beëindigd. In dit geval kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen.

Mogelijk wordt u gevraagd huur te betalen voor de resterende maanden tot de zesde maand, of totdat er een nieuwe huurder is gevonden, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet. En ja, daar kunnen ze jouw waarborg voor gebruiken. Als u na zes maanden besluit te vertrekken en dit was onderdeel van de overeenkomst, bent u mogelijk nog een maand huur verschuldigd als ‘opzegvergoeding’.

Belangrijke dingen die huurders moeten onthouden over huurwaarborgen

Als u goed voor de woning heeft gezorgd, uw huur en nutsvoorzieningen op tijd heeft betaald en de voorwaarden van het huurcontract heeft nageleefd, heeft uw huisbaas 30 dagen de tijd om uw borg terug te geven. Als dat niet het geval is, heeft u recht op rente en beschikt u over juridische instrumenten om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt behandeld.

Op de huidige huurmarkt, waar de concurrentie hevig is en eigendommen binnen enkele uren worden verkocht, is het kennen van uw rechten niet alleen nuttig, maar ook essentieel.

En als u op het punt staat te verhuizen, houd dan alles gedocumenteerd, maak foto's voor en na, en houd een papieren spoor bij. Op die manier beschikt u, wanneer het tijd is om uw geld terug te krijgen, over alle bewijzen die u nodig heeft.

Consumentenvereniging belicht de valkuilen van huren in Spanje

Omdat huurwoningen schaarser zijn geworden, zijn de huurprijzen omhooggeschoten. Maar zijn de meeste huizen waarvoor op internetsites worden geadverteerd, wat ze lijken te zijn?

OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) heeft onlangs meer dan 20.000 online advertenties bestudeerd en 50 huizen bezocht om informatie te verzamelen over de vraag of de prijs de moeite waard is.

De huizenmarkt in Spanje maakt een moeilijke periode door, omdat de behoefte aan woningen elk jaar sneller groeit en een gebrek aan nieuwe, betaalbare woningen steeds vaker een probleem wordt.

Vreemd genoeg lijkt de Wet op het Recht op Huisvesting uit 2023 een averechts effect te hebben gehad, aangezien het aantal beschikbare woningen om te huren sindsdien met 14 procent is afgenomen.

In het onderzoek van OCU, gebaseerd op informatie van de top 3 verhuurportals online, werd gekeken naar advertenties voor Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia en Zaragoza. Wat ze in het algemeen ontdekten, was dat de huurprijzen inderdaad monsterlijk zijn.

Enkele valkuilen van huren zijn waar, andere zijn een stadslegende

Enkele woningen waarvoor reclame werd gemaakt, waren in feite illegaal omdat ze te klein waren of omdat ze in feite niet meer waren dan een illegaal krot. In de stad Valencia voldeed één op de negen geadverteerde kleine appartementen aan de geruchten over het overtreden van de wettelijke minimumgrootteregels.

Sommige eigendommen in het hele land werden verhuurd, ook al stonden ze niet geregistreerd als woonhuis.

Kantoren, opslagruimten en winkels bleken als woonruimte te worden verhuurd. Dit kan voor de huurder problemen met zich meebrengen, niet alleen bij het contracteren van diensten, zoals internet, maar ook als het gaat om belastingaangiften.

Velen bleken ook over een onjuiste of ondoorzichtige energiecertificering te beschikken, een element dat volgens de Spaanse wet altijd beschikbaar moet worden gesteld aan huurders. OCU ontdekte dat meer dan 50 procent van de huuradvertenties geen informatie gaf over energie-efficiëntie. Degenen met een A- of B-certificering werden bijna altijd vermeld in de advertenties, terwijl het bij een lagere certificering zelden een precies antwoord vond.

Huurders werden aangespoord om niet overhaast een overeenkomst te ondertekenen

Het advies van de consumentenorganisatie is om tijdens de huizenjacht kalm te blijven. Onderteken niet overhaast een huurcontract en overhandig de aanbetaling niet zonder eerst de minimale controles uit te voeren.

Bezoek het huis persoonlijk en zonder haast. Bereken de werkelijke kosten anders dan de oppervlakkige huurprijs.

Houd er rekening mee dat de verhuurder verplicht is de eventuele bemiddelingskosten te betalen, en niet de woningzoekende.

Vraag toegang tot alle informatie, zoals het energie-efficiëntiecertificaat, en wees zeer achterdochtig als de eigenaar deze niet verstrekt. En denk na voordat je je engageert. Als u dat niet doet, kan huren in Spanje duurder worden dan u had verwacht.

Overtreedt uw huisbaas de Spaanse wet? De verrassende waarheid over de huurhervormingen in Spanje.

1. Heeft u zich ooit afgevraagd hoe lang een huurovereenkomst eigenlijk kan duren?
2. Kan uw huisbaas u echt eruit zetten?
3. Wie heeft hier werkelijk de controle?

Denk jij alles te weten over de Spaanse huurmarkt? Denk nog eens na. De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) heeft de status quo opgeschud, maar er zijn enkele verrassende wendingen waar je misschien nog nooit van hebt gehoord.

1. Heeft u zich ooit afgevraagd hoe lang een huurovereenkomst eigenlijk kan duren?

Een deel van het probleem met de woninghuurmarkt in Spanje op dit moment is misschien wel dat huurders veel rechten hebben. Het is voor verhuurders heel moeilijk om een niet-betalende huurder uit zijn huis te zetten, laat staan iemand die de huur betaalt en geen problemen veroorzaakt.

Twee onderdelen van de overeenkomst die vaak voor verwarring zorgen, zijn de duur- en verlengingsclausules. Hier is een weinig bekend feit: als uw huurcontract over minder dan vijf jaar afloopt, kunt u voor een verrassing komen te staan. Onder de nieuwe wet wordt het contract elk jaar automatisch verlengd, tenzij je als huurder minimaal 30 dagen voordat het huurcontract afloopt aan je verhuurder vertelt dat je uit de woning wilt. Vergeet de haast om elke keer dat uw huurcontract afloopt te verhuizen, dit kan u jaren van stabiliteit bieden zonder de enorme prijsstijgingen die sommige gewetenloze verhuurders eisen.

Als je met een bedrijf te maken hebt, bedraagt die tijdlijn zelfs zeven jaar. De wet in Spanje staat al langer achter de huurder dan u zich misschien had gerealiseerd.

Er zijn zelfs verhalen over gewetenloze huisbazen die zonder geldige reden de borg in hun zak proberen te krijgen, maar er meteen een bedrag op kleven zodra ze door de huurder beleefd worden geïnformeerd dat ze aan de plaatselijke overheid zullen worden gerapporteerd, tenzij ze de kwitantie kunnen overleggen om te bewijzen dat ze het geld hebben gestort. met de plaatselijke Ayuntamiento toen het pand voor het eerst werd verhuurd. Dat is het risico dat er onderzoek wordt gedaan en een boete wordt opgelegd.

2. Kan uw huisbaas u echt eruit zetten?

Het is niet zo eenvoudig als het ooit was. Verhuurders kunnen niet zomaar besluiten een huurcontract te beëindigen en je zonder geldige reden de toegang tot de woning te ontzeggen. Maar wat telt als ‘geldig’, vraagt u zich af? Welnu, als de eigenaar de woning voor zichzelf of een naast familielid nodig heeft, moet hij dit minimaal twee maanden van tevoren opzeggen. Klinkt eerlijk, toch? Maar wacht even, er is meer.

Als zij niet binnen drie maanden de woning betrekken, kunt u als huurder mogelijk weer intrekken of een schadevergoeding eisen.

3. Wie heeft hier werkelijk de controle?

Hoewel dit misschien een win-win-winsituatie voor huurders lijkt, zit er een verborgen wending in. Verhuurders met huurders die de huur niet betalen of problemen veroorzaken, kunnen nog steeds juridisch actie ondernemen. Het is op dit moment echt wel moeilijk om dit in Spanje te doen, omdat de wet overweldigend in het voordeel van de huurder is.

Er worden echter enkele wijzigingen in de regelgeving voor de verhuur van onroerend goed voorgesteld die de situatie zouden kunnen veranderen. Deze veranderingen worden besproken om eigenaren te beschermen tegen misbruik van huurders. Dus hoewel huurders meer zekerheid genieten, zal het binnenkort (hopelijk) geen gratis pas meer zijn voor degenen die van het systeem profiteren.

Ken de wet: verhuurders zijn kwetsbaar voor hoge boetes

Dit is geen nieuwe wet, deze bestaat al jaren, maar zeer weinig verhuurders volgen deze, ondanks het feit dat het hen blootstelt aan aangifte door ontevreden huurders en het krijgen van hoge boetes.

In Spanje hebben verhuurders de wettelijke plicht om een huurwaarborg van hun huurder te innen voor één of twee maand huur voor woninghuur. Maar daar stopt de verantwoordelijkheid niet. Ze moeten dat geld ook op een speciale bewaarrekening bij de bevoegde regionale autoriteit storten. Als ze dit niet doen, kunnen ze serieuze boetes verwachten, veel hoger dan de meeste stortingen. Het is dus een risico dat vaak niet de moeite waard is om te nemen.

Ook voor huurders die aanspraak willen maken op bepaalde fiscale voordelen is deze waarborgsom van cruciaal belang. Dus als een verhuurder zijn steentje niet bijdraagt door de wet te volgen, maken ze het ook moeilijker voor hun huurders.

Vraagt u zich af waar u het geld kunt storten? Het verschilt per regio. Op dit moment zijn huurders in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra vrijuit en er is geen aanbetaling vereist volgens OCU.

Maar in Extremadura is de “Caja de Depósitos” de plek om naartoe te gaan. Helaas is het niet bepaald eenvoudig: er is weinig informatie beschikbaar en er bestaat geen duidelijke procedure. Je raadt het al, het is de gebruikelijke ambtelijke toestand.

Wanneer het huurcontract afloopt, moeten verhuurders de borg terugbetalen, maar alleen als er geen onbetaalde rekeningen of schade te dekken zijn. Dus als je als verhuurder boetes wilt vermijden en de zaken met je huurders soepel wilt laten verlopen, zorg er dan voor dat je de regels letterlijk volgt.

15.1 Waar kunt u de huurwaarborg storten?

De verhuurder is verplicht om de door de huurder verstrekte wettelijke waarborgsom, die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs voor woningverhuur, te innen en te storten bij de door de betreffende autonome gemeenschap aangewezen instantie. Vertraging bij het doen van de aanbetaling of het niet betalen ervan kan aanleiding geven tot administratieve sancties voor de verhuurder. Deze waarborgsom is nodig om bepaalde belastingvoordelen door de huurder te kunnen toepassen.

De volgende lijst toont per geval waar het moet worden gedeponeerd. Op dit moment is de aanbetaling niet nodig in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra. In Extremadura is de instantie voor het storten van deposito's voor de autonome gemeenschap het 'Depositofonds', maar ze hebben geen vaste procedure voor het storten van deposito's voor huurcontracten; de informatie die ze verstrekken is zeer schaars.

Raadpleeg deze OCU-bron om uw lokale afdeling te vinden.

Bij het einde van het contract bestaat de verplichting van de verhuurder om de huurwaarborg terug te betalen, op voorwaarde dat er geen openstaande schulden of schade zijn die op passende wijze vergoed moeten worden.

Hoe huur ik een woning in Spanje?

1. Inspecteer het Spaanse onroerend goed grondig voordat u iets ondertekent
2. Ontvang uw Spaanse huurcontract schriftelijk
3. Is het legaal om in Spanje een borg van twee maanden te vragen?
4. Hoe krijg ik mijn borg terug?
5. De verschillende soorten Spaanse huurovereenkomsten voor onroerend goed
6. Hoeveel kan mijn verhuurder mijn huur in Spanje verhogen?
7. Wat zijn de nieuwe regels voor het huren van onroerend goed in Spanje?
8. Beëindiging van uw Spaanse woninghuurcontract
9. Links

Huren in Spanje kan soms overweldigend lijken, vooral als u uw rechten en de wetten om u als huurder te beschermen niet begrijpt.

Spanje probeert uw rechten in huurcontracten wel te beschermen, zolang je er maar voor zorgt dat je je rechten kent en weet hoe je kunt controleren of de verhuurder alles legaal doet.

1. Inspecteer het Spaanse onroerend goed grondig voordat u iets ondertekent

Zorg er altijd voor dat u eerst de woning inspecteert en vraag welke meubels/apparaten er precies in de woning achterblijven als u er gaat wonen. Noteer de staat van de woning, de apparaten en het meubilair. Meestal zijn de meeste huurwoningen gemeubileerd. Maak indien mogelijk foto's, omdat dit u beschermt en vraag ook wie verantwoordelijk is voor reparaties aan apparaten die niet correct werken tijdens uw huurperiode.

2. Ontvang uw Spaanse huurcontract schriftelijk

In Spanje kunt u mondeling of schriftelijk akkoord gaan met een contract. Zorg ervoor dat u een contract krijgt dat door u beiden moet worden ondertekend en dat u volledig begrijpt wat er in het contract staat. Als u gebruik maakt van een verhuurbedrijf, zullen zij dit meestal met u bespreken, maar als u particulier huurt, kan het de moeite waard zijn om een advocaat te vragen het contract voor u te controleren voordat u op de stippellijn tekent.

3. Is het legaal om in Spanje een borg van twee maanden te vragen?

Voordat u intrekt, heeft de verhuurder het recht om u om een borgsom te vragen. Het borgbedrag is wettelijk beperkt tot maximaal twee maanden huur. Verhuurders kunnen echter een hoger bedrag vragen, afhankelijk van het risico dat verbonden is aan uw huurdersprofiel.

Het is niet ongebruikelijk dat verhuurders maximaal zes maanden huur als borg vragen als je een laag inkomen hebt, student bent of als zelfstandige werkt. Maar ze moeten wel aangeven waarom ze een grotere aanbetaling van je verlangen. Als u een vast inkomen heeft en in loondienst werkt (wat u kunt aantonen met loonstroken en bankafschriften) kan de verhuurder geen borg vragen van meer dan twee maanden.

Sta er altijd op dat u de aanbetaling overmaakt in plaats van contant te betalen. Zo heeft u een betalingsbewijs op papier. Volgens de wet op verhuurders en huurders (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)) moeten verhuurders de waarborgsom aangeven bij een administratieve autoriteit binnen de autonome gemeenschap van het onroerend goed, zodat deze borg kan worden beschermd.

4. Hoe krijg ik mijn borg terug?

Veel verhuurders weten dit niet. Als uw verhuurder de registratie niet vermeldt, vraag hem dan om uw aanbetaling daar te registreren. Zo wordt uw borg veilig bewaard en ontvangt u deze aan het einde van de huur terug, mits u de woning in goede staat heeft achtergelaten.

In 2023 werd ook een nieuwe wet ingevoerd die bepaalt dat huurders niet verantwoordelijk zijn voor het betalen van de bemiddelingskosten of een commissie. Als u uw woning dus via een makelaar vindt, moet de verhuurder hun kosten betalen en niet u als huurder.

5. De verschillende soorten Spaanse huurovereenkomsten voor onroerend goed

Er zijn twee soorten huurovereenkomsten, gebaseerd op de lengte van de huurtijd. Een contract van korte duur (Contrato de arrendamiento de temporada) heeft doorgaans een looptijd van een jaar of minder en is niet verlengbaar aan het einde van de contractdatum. Een langetermijncontract (Arriendo de vivienda) heeft doorgaans een looptijd van één jaar en kan na afloop van dat jaar worden verlengd.

Als uw verhuurder een particulier is, kan het contract tot vijf jaar worden verlengd, maar als het een verhuurbedrijf is, kan de verlenging oplopen tot zeven jaar.

Na het eerste jaar van een verlengbaar huurcontract heeft uw verhuurder wel het recht om de woning terug te nemen als hij of een familielid in de woning wil intrekken. Dit moet binnen drie maanden na afloop van uw eerste jaar gebeuren en u moet toestemming krijgen voor een opzegtermijn van twee maanden.

Als de verhuurder na drie maanden niet heeft aangegeven de woning terug te willen nemen voor persoonlijk gebruik, mag u het contract wettelijk nog een keer verlengen met maximaal vijf jaar.

6. Hoeveel kan mijn verhuurder mijn huur in Spanje verhogen?

Als de verhuurder uw woning verbetert of verbouwt, mag de verhuurder de huurprijs verhogen. Wel moeten de verbeteringen aan bepaalde normen voldoen en mag de huurprijs niet meer dan 20% hoger worden dan uw huidige huurprijs. Als er bijvoorbeeld geen verbeteringen aan de woning worden aangebracht of oude apparaten worden vervangen door nieuwe, stelt de wet een maximale stijging van 3% van de jaarlijkse huurprijs vast.

7. Wat zijn de nieuwe regels voor het huren van onroerend goed in Spanje?

Als huurder in Spanje mag u verbeteringen aan de woning aanbrengen, maar moet u eerst toestemming krijgen van de verhuurder. Ook mag uw verhuurder uw woning niet betreden zonder u vooraf op de hoogte te stellen van de datum en het tijdstip waarop hij de woning zal betreden. Ook mag hij de woning tijdens uw huurperiode niet verkopen. U kunt niet van rechtswege uit de woonruimte worden gezet als de huurovereenkomst nog loopt, ook al verkoopt de verhuurder deze.

De wetten zijn onlangs ook veranderd met betrekking tot uitzetting. De Spaanse huisvestingswet heeft maatregelen ingevoerd om de bescherming van huurders tegen uitzettingen te vergroten. Nu voorkomt de wet dat in gevallen van economische en sociale kwetsbaarheid de toestemming van de verhuurder nodig is om overheidsdiensten te vragen hun situatie te beoordelen.

Deze maatregel zorgt ervoor dat mensen die risico lopen om uitgezet te worden niet uit de woning kunnen worden gezet zonder een grondige beoordeling van hun situatie. Daarnaast dringt de nieuwe Woningwet aan op een verplichte bemiddelingsprocedure wanneer de eiser een grote verhuurder is en de huurder zich in een kwetsbare situatie bevindt. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat kwetsbare huurders de nodige ondersteuning krijgen voordat een ontruiming wordt uitgevoerd.

8. Beëindiging van uw Spaanse woninghuurcontract

Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient de huurder een opzegtermijn van twee maanden in acht te nemen. Bovendien ontvangt u binnen een maand uw borg terug. Let goed op uw huurcontract, want sommige verhuurders stellen dat als u vertrekt voordat het contract is afgelopen, u hem nog steeds de maandelijkse huur moet betalen totdat het contract officieel is geëindigd.

Ook moet een verhuurder u bij het einde van een contract twee maanden opzegtermijn geven. Daarom geven sommige huurders en verhuurders er de voorkeur aan om de huurovereenkomsten elk jaar te verlengen, om dergelijke incidenten te voorkomen.

9. Links

• Huren en verhuren van een woning in Spanje

• Wie moet een herstelling aan een huurwoning betalen?

• Licentie om te verhuren

• Mag een verhuurder bezoekers in een huurwoning verbieden?

De regering biedt jongeren nieuwe financiële bonussen aan nu de huurprijzen stijgen

 De regering biedt jongeren nieuwe financiële bonussen aan nu de huurprijzen stijgen

Ondertussen wordt er verdere vooruitgang geboekt op het gebied van de toegang tot huisvesting voor jongeren, een onderwerp dat ook al veel eerder had moeten gebeuren.

De eerste minister Pedro Sánchez heeft de lancering goedgekeurd van de nieuwe huurvoucher voor jongeren (Bono Alquiler Joven), waarmee 200 miljoen euro voor het initiatief wordt toegekend.

Via deze regeling krijgen jongeren tussen de 18 en 35 jaar twee jaar lang een bonus van € 250,- zodat jongeren een huurwoning kunnen betalen.

Volgens de regering zullen deze twee nieuwe maatregelen erop gericht zijn de huidige huisvestingsproblemen in heel Spanje aan te pakken.

Volgens de minister van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, Isabel Rodríguez, belooft de regering niet te stoppen voordat ze een alomvattende oplossing heeft geboden voor de eisen en problemen waarmee miljoenen mensen in heel Spanje worden geconfronteerd.

In het licht van soortgelijke wetgeving in de Europese Unie vanaf 2026 wordt gehoopt dat het digitale loket voor toeristische verhuur in Spanje, het eerste in zijn soort in Europa, te zijner tijd zal worden aangesloten op de Europese versie.

Rodríguez heeft aangegeven dat een van de belangrijkste doelstellingen voor het stimuleren van veranderingen in deze sector te wijten is aan problemen die in heel Europa bestaan, waarbij onvoldoende registratie van informatie over toeristische verhuur leidt tot wanorde en wanbeheer van de huisvestingssituatie.

Het heeft tot doel de kans op fraude te verminderen, kortetermijnverhuur te vergemakkelijken voor degenen die deze echt nodig hebben en een einde te maken aan illegale toeristische verhuur.

De Spaanse regering geeft groen licht voor goedkope leningen om 43.000 betaalbare huurwoningen te creëren

De Spaanse centrale overheid heeft deze week de overeenkomsten ondertekend die zes miljard euro vrijmaken voor de financiering van de bouw of renovatie van 43.000 betaalbare of sociale woningen. Deze woningen worden onder deze voorwaarden voor minimaal vijftig jaar verhuurd. De president van de Spaanse regering, Pedro Sánchez, was aanwezig bij de ondertekening, samen met ministers van zijn regering.

Sánchez herinnerde zich dat hij tijdens zijn inauguratie als president van de nationale regering beloofde meer dan 180.000 betaalbare woningen op de markt te brengen. Hij zei verder dat er op dit moment "meer dan 80.000 woningen in verschillende ontwikkelingsfasen zijn." Hij erkende dat de toegang tot huisvesting een 'drama is waar miljoenen burgers mee te maken krijgen', maar dat van de markt 'niet kan worden verwacht dat hij als bij toverslag een oplossing zal bieden'. "Het is een probleem", benadrukte hij, "dat iedereen die de leiding heeft, uitdaagt."

De overeenkomsten ondertekend door de minister van Huisvesting en de Stedelijke Agenda, Isabel Rodríguez, de minister van Economie, Handel en Ondernemen, Carlos Cuerpo, en de voorzitter van het Official Credit Institute (ICO), José Carlos García de Quevedo, zullen deze zes miljard euro in de vorm van leningen en garanties voor publieke en private ontwikkelaars vrijgeven. Hiervan is vier miljard euro Europese fondsen gekoppeld aan het Recovery Transformation and Resilience Plan (PRTR). Deze zullen via de ICO worden gekanaliseerd voor projecten die de voorraad sociale of betaalbare huurwoningen vergroten, hetzij door middel van nieuwbouw of renovatie, inclusief financiering voor de aankoop van grond of geschikte gebouwen. Bovendien heeft de regering van Sánchez een kredietlijn van twee miljard euro gecreëerd om tot 50% van deze leningen kosteloos te garanderen.

De vier miljard euro aan EU-fondsen zal worden gebruikt om leningen te verstrekken tegen lagere rentetarieven dan de huidige markttarieven. Er zal ook een langere uitstelperiode worden gegeven aan publieke of private ontwikkelaars die deze eigendommen bouwen of renoveren en verhuren voor een periode van minimaal vijftig jaar voor verhuur tegen een betaalbare prijs, ongeveer 20 tot 25% onder de marktrente, of tegen sociale huurprijzen. De huurprijs wordt vastgesteld door het Ministerie van Volkshuisvesting en de overeenkomstige regio's.

Volgens bronnen bij het Ministerie van Volkshuisvesting wachten er al meer dan vijftig projecten op deze leningen om 16.500 huurwoningen te bouwen, waarvan er 6.500 in de regio Madrid zullen worden ontwikkeld.

“De inzet van de regering is om de sociale woningvoorraad te vergroten naar Europese normen, minimaal 9%, en we gaan dit bereiken door te vertrouwen op publiek-private samenwerking. Ik geloof dat dit het prototype is van het model dat we moeten uitbreiden om deze doelstelling van het veiligstellen van een grotere sociale woningvoorraad uit te breiden", aldus de minister van Volkshuisvesting. Momenteel vertegenwoordigt de openbare voorraad sociale en betaalbare woningen amper 2,5% van de totale woningvoorraad in Spanje, vergeleken met het Europese gemiddelde van 9,3 procent. Bovendien dekt de sociale woningvoorraad in Spanje, volgens gegevens van het Ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda, nauwelijks 1,6% van de huishoudens.

Huurprijsplafond: een nieuw tijdperk voor huurders

Het Spaans Ministerie van Volkshuisvesting heeft onlangs een nieuwe huurprijsindex gelanceerd, die een aanzienlijke verschuiving op de huizenmarkt markeert.

Vanaf 13 maart wil deze tool advies bieden over passende huurniveaus, vooral in steden waar de huurkosten enorm zijn gestegen. Dit garandeert echter geen universele verlaging van de huurprijzen.

Inzicht in de huurprijsindex

De onlangs door de overheid vastgestelde huurprijsindex heeft scherpe contrasten blootgelegd tussen de huidige huurprijzen en de prijzen die door ambtenaren worden voorgesteld.

In de grote steden zijn verschillen tot 150 procent waargenomen, waarbij appartementen die € 1.600 kosten, volgens de index mogelijk op slechts € 950 worden gewaardeerd. Deze ongelijkheid onderstreept de dringende noodzaak van interventie op de Spaanse huurmarkt, geplaagd door een tekort aan aanbod en een stijgende vraag.

Toepassingscriteria en beperkingen

De toepassing van de index is zeer specifiek en richt zich op ‘stressgebieden’ waar de huisvestingskosten meer dan 30 procent van het gemiddelde huishoudinkomen bedragen of waar de huurstijgingen de CPI-groei de afgelopen vijf jaar met meer dan drie procentpunten hebben overtroffen.

De effectiviteit ervan hangt grotendeels af van de bereidheid van autonome gemeenschappen om het ten uitvoer te leggen, waarbij Catalonië in dit opzicht de pioniersregio is.

Gevolgen voor verhuurders en huurders

De implicaties van deze index variëren aanzienlijk tussen grote en kleine vastgoedeigenaren. Grote verhuurders, gedefinieerd als verhuurders die tien of meer eigendommen bezitten of een aanzienlijke hoeveelheid verhuurbare ruimte hebben, zijn verplicht de huurprijzen voor zowel nieuwe als bestaande contracten aan te passen als deze de richtlijnen van de index overschrijden.

Kleinere verhuurders worden daarentegen aangemoedigd, maar niet verplicht, om deze aanpassingen alleen op nieuwe huurovereenkomsten toe te passen, waarbij bestaande contracten ongewijzigd blijven, maar onderworpen zijn aan een maximale jaarlijkse stijging van drie procent.

Hoewel de index op veel gebieden eerder dient als onderhandelingsinstrument dan als mandaat, betekent het een stap in de richting van rechtvaardiger huurpraktijken.

Het stelt huurders, vooral in aangewezen probleemgebieden, in staat om te pleiten voor eerlijkere huurprijzen, waardoor het landschap van de Spaanse huurmarkt mogelijk opnieuw wordt vormgegeven.

Het nieuwe Spaanse decreet blijft krakers beschermen

Op woensdag 10 januari zal de Spaanse regering, onder leiding van Pedro Sanchez, een omstreden decreet ratificeren dat aanvankelijk in december vorig jaar werd aangenomen.

Het decreet, geworteld in anticrisismaatregelen, stelt een verlenging van het verbod op het uitzetten van krakers en andere ‘kwetsbare’ groepen voor tot eind 2024.

Deze wetgeving dateert uit het hoogtepunt van de COVID-19-pandemie in 2020 en werd ingevoerd als reactie op de crisis.

Ondanks het afnemen van de pandemie noemt de regering de aanhoudende economische ontberingen en de indirecte gevolgen van de oorlog in Oekraïne voor gezinnen als rechtvaardiging voor het voortzetten van deze maatregelen.

Het decreet heeft tot doel ‘de sociale en economische realiteit van huishoudens aan te pakken in de context van het proces van beperking van de pandemie, de inflatiedynamiek en de verlenging van de gevolgen van de internationale situatie’.

Cruciaal is dat de verlenging geldt tot 31 december, waardoor de uitzettingsprocedures worden stopgezet voor eigenaren van onroerend goed die meer dan tien eigendommen bezitten.

Deze schorsing geldt niet alleen voor huurders die de huur niet betalen, maar ook voor degenen die ‘daar wonen zonder enige machtiging’.

Uitzonderingen op deze regel zijn onder meer gevallen waarin het onroerend goed de hoofd- of tweede woning van de eigenaar is, of als er bewijs is van criminele activiteiten. Niettemin kan de vreedzame binnenkomst van krakers leiden tot het stopzetten van de uitzettingsprocessen.

Oorspronkelijk bood het decreet van 2020 meer bescherming aan eigenaren van onroerend goed, waardoor uitzettingen alleen werden voorkomen als de toegang het gevolg was van een misdrijf.

Bij daaropvolgende wijzigingen in 2021 werd deze drempel echter verlaagd, waardoor situaties van geweld werden uitgesloten. Deze verschuiving heeft de debatten over de rechten van krakers versus eigenaren van onroerend goed opnieuw aangewakkerd, waarbij de regering haar engagement herhaalde om kinderen en afhankelijke personen in strafzaken te beschermen.

Het decreet breidt ook de bescherming uit voor huurders die vanwege economische tegenslagen de huur niet kunnen betalen. Om een huisuitzetting tegen te houden, moeten huurders hun ‘economische kwetsbaarheid’ aantonen.

Het is intrigerend dat eigenaren van onroerend goed nu ook hun economische kwetsbaarheid moeten bewijzen om hun huizen terug te krijgen. De advocaat van de Rechtspleging zal de eigenaren informeren over de situatie van de huurder en hen tien dagen de tijd geven om hun zaak voor te leggen.

De Spaanse huisvestingswet veroorzaakt een daling in het aanbod van huurwoningen van 25% in Murcia

De regio Murcia heeft sinds de invoering van de Woningwet in mei een aanzienlijke daling van 25 procent in het aanbod van huurwoningen gezien. Deze daling van de beschikbaarheid van huurwoningen is nog verergerd door een sterke stijging van de vraag, die tweemaal zo snel groeit als het nationale tempo, waardoor makelaars zich zorgen gaan maken over de stijgende prijzen.

Onbedoelde gevolgen van het recht op huisvesting opgenomen in de wet

Volgens een onderzoek uitgevoerd door de Nationale Federatie van Vastgoedverenigingen (FAI) omvatten de onbedoelde gevolgen van de wet op het recht op huisvesting een stijging van 7,3 procent van de typische huurprijzen in de regio vergeleken met het voorgaande jaar.

Deze stijging ligt echter iets onder het landelijk gemiddelde van 9,2 procent. Het huuraanbod in Spanje is ook met 30,57 procent afgenomen, hoewel de vraag is verbeterd tot een meer gematigde 11,01 procent, wat resulteert in bijna het dubbele van het stijgingspercentage in de regio Murcia.

Stijgende vraag versus afnemend aanbod

De wijzigingen in de regelgeving van de Woningwet hebben verhuurders ertoe aangezet de eisen aan huurders aan te scherpen, de huurprijzen te verhogen en te overwegen om eigendommen naar de verkoopsmarkt of toeristische verhuurmarkten te verschuiven. De onbedoelde gevolgen benadrukken de noodzaak van een evenwichtig huisvestingsbeleid dat zowel vraag- als aanbodproblemen aanpakt.

Met de nieuwe Woningwet komt een verbod op contante huurbetaling in Spanje

Na twee jaar van intensieve onderhandelingen is de nieuwe Woningwet (Ley de Vivienda) eindelijk met een absolute meerderheid goedgekeurd in het Congres van Afgevaardigden. Op dit moment wacht de wet op goedkeuring en revisie in de Senaat voordat deze definitief wordt opgenomen in de Staatscourant BOE. De nieuwe wet zal belangrijke veranderingen met zich meebrengen, niet alleen voor huurders, maar ook voor verhuurders, waaronder een verbod op contante betalingen.

Artikel 10 van de wet, die is opgesteld door het Ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda, bepaalt dat huurders hun huur moeten betalen via elektronische middelen, zoals Bizum of bankoverschrijvingen.

De enige uitzondering om betaling via bankoverschrijving te vermijden is wanneer een van de partijen geen bankrekening heeft of geen toegang heeft tot elektronische betaalmiddelen.

Bovendien versterkt de wet de anti-fraude regels die betalingen in contanten tussen professionals beperken tot 1.000 euro. De regering rechtvaardigt deze maatregel ‘om transparantie in de vastgoedsector te garanderen’.

Als de Belastingdienst transacties boven de 1.000 euro ontdekt, moet degene die het bedrag contant heeft betaald boetes betalen tot 25% van het contant betaalde bedrag. Kortom, tot nu toe werd de huurder het meest getroffen door deze regels en niet de verhuurder.