Meer dan 20.000 te koop staande huizen worden bezet door krakers

Spanje is een land met een grote bevolking, een verzadigde huizenmarkt en veel illegale bewoners van panden. Volgens een analyse van het vastgoedportaal Idealista, zijn 2,6% van de verkochte huizen in Spanje (20.464) krakers. Het fenomeen wordt een steeds vaker voorkomend probleem.

Woordvoerder Francisco Iñareta van Idealista zei: "De gegevens benadrukken de relevantie van dit fenomeen, dat een last is voor het herstel van het aanbod." Hij stelde dat er een tendens is om de realiteit van kraken te minimaliseren, wat resulteert in een gevoel van gebrek aan bescherming voor eigenaren en het bevorderen van het verdwijnen van meer huizen van de huurmarkt.

In Gerona bijvoorbeeld, wordt 8,8% van de huizen op de markt bewoond door krakers, gevolgd door Murcia (5,5%), Sevilla (4,7%), Almeria (3,9%) en Málaga (3,8%).

Daarna komen Barcelona en Santa Cruz de Tenerife met 3,5%, terwijl het cijfer in Lérida en Valencia 3,4% is. Ook boven het nationale gemiddelde liggen Huelva (3,3%), Palma (2,9%), Tarragona (2,8%), Las Palmas en Gran Canaria (2,7%).

Onder het nationale gemiddelde liggen Madrid (2,3%), Alicante (2,1%), San Sebastian (1,3%) en Bilbao (1%).

Onder de regionale hoofdsteden met het laagste percentage krakers in te koop staande huizen is Logroño (0,2%), gevolgd door Salamanca, Ourense, Guadalajara, Cáceres, Palencia en Ciudad Real, die 0,4% delen.

Per provincie is Barcelona de stad die de leiding neemt, met 6.778 te koop staande huizen die lijden onder het kraakfenomeen, 7,6% van het totaal. Het wordt gevolgd door de provincies Toledo (4,1%), Murcia (4%), Gerona (3,8%) en Sevilla (3,7%). Ook met een percentage boven het nationale gemiddelde liggen de provincies Tarragona (3,4%), Lleida (3,1%), Las Palmas (2,8%), Almeria (2,7%) en Huelva (2,7%). Madrid zit op hetzelfde nationale gemiddelde (2,6%).

Soria is daarentegen de provincie met de laagste incidentie, met slechts 0,1%, gevolgd door Ourense (0,3%), La Rioja en Palencia (beide 0,4%).

Absolute aantallen te koop staande kraakwoningen in elke markt

Als we kijken naar absolute aantallen, staat Barcelona bovenaan de ranglijst met 723 te koop staande kraakwoningen in het vierde kwartaal van 2024, gevolgd door Madrid met 644 woningen in dezelfde periode. Murcia (390) staat op de derde plaats, gevolgd door Málaga (286 woningen), Sevilla (272 woningen), Valencia (243 woningen), Palma (213 woningen) en Alicante (176 woningen). Deze acht regionale hoofdsteden zijn alleen al goed voor 71% van alle te koop staande kraakwoningen.

Van de grote markten vallen slechts twee steden buiten deze ranglijst: Bilbao, waar in het laatste kwartaal van 2024 slechts 36 te koop staande kraakwoningen stonden, en San Sebastian, waar dit cijfer op 22 kraakwoningen staat.

Koopt men een bestaande woning? Dan zijn deze documenten van belang

Bij het kopen van een bestaande woning is het van groot belang om bepaalde documenten grondig te controleren of te laten controleren om onaangename verrassingen te voorkomen.

Door de onderstaande documenten zorgvuldig te controleren, kun je met vertrouwen een bestaande woning aanschaffen en om zo mogelijke juridische of financiële problemen in de toekomst vermijden.

Allereerst is de eigendomsakte (Nota del Registro de la Propiedad) essentieel; deze bevestigt dat de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is van het pand.

Daarnaast moet je een recente nota simple opvragen bij het Kadaster. Dit document geeft informatie over eventuele lasten of beperkingen op de woning, zoals hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden.

Het is ook cruciaal om het certificaat van de Vereniging van Eigenaren (Certificado de deuda de la comunidad) te verkrijgen. Dit certificaat toont aan of de huidige eigenaar op de hoogte is van de betalingen aan de gemeenschap en of er geplande buitengewone uitgaven zijn die jou als nieuwe eigenaar kunnen beïnvloeden in uw mogelijke aankoop.

Daarnaast moet je het bewijs van betaling van de onroerendgoed belasting (IBI) (Últimos recibos del IBI) van de afgelopen jaren controleren om er zeker van te zijn dat er geen openstaande schulden zijn die op jou kunnen overgaan.

Een ander belangrijk document is het energieprestatiecertificaat  (Certificado de eficiencia energética). Dit certificaat informeert je over de energie-efficiëntie van de woning en kan invloed hebben op toekomstige energiekosten.

Tot slot, als de woning ouder is dan 50 jaar, is het raadzaam om het technisch inspectierapport van het gebouw (Cédula de habitabilidad of licencia de ocupación) te bekijken. Dit rapport geeft inzicht in de staat van onderhoud en eventuele noodzakelijke reparaties.

Spaanse belastingdienst waarschuwt gepensioneerden

Verkoop en blijf scherp, zegt de belastingdienst.

De Spaanse belastingdienst Hacienda heeft huiseigenaren ouder dan 65 jaar een herinnering gestuurd over de do's en don'ts bij het verkopen van onroerend goed, en waarschuwde dat ze in de problemen zouden kunnen komen met de belastingdienst als ze niet oppassen. Maar het is niet allemaal kommer en kwel, sommige gouden vrijstellingen kunnen slimme gepensioneerden ervan weerhouden een fortuin uit te geven.

Een derde van uw loonpakket gaat naar belastingen...

Uit een verbluffend nieuw onderzoek blijkt dat het gemiddelde Spaanse huishouden tussen de 31% en 35% van hun inkomen aan belastingen besteedt.

Valentí Pich van de Spaanse Algemene Raad van Economen, noemt de bevindingen “ogen openend”, erop wijzend dat gezinnen de druk voelen, of het nu gaat om gemeentebelasting (IBI), motorrijtuigenbelasting of elektriciteitsheffingen.

Gepensioneerden in vastgoedparadijs? Niet helemaal

Als het om verkopen gaat, heeft de Hacienda de wet vastgelegd. Huiseigenaren moeten de belastingen op de winst uit de verkoop van hun onroerend goed verdubbelen. Dit omvat:

• Vermogenswinstbelasting (inbegrepen in IRPF): op elke gemaakte winst.

• Gemeentelijke belasting (plusvalía): Over de stijging van de waarde van het onroerend goed.

• IBI naar rato: voor de rest van het jaar.

Maar hier is het zilveren randje: als u ouder bent dan 65 en u uw hoofdwoning verkoopt, of als u aan een ernstige afhankelijkheid lijdt, kunt u de belastingrekening misschien helemaal ontwijken.

Gouden tips-clausules voor mensen in hun gouden jaren

De Spaanse belastingdienst,Hacienda, biedt royale vrijstellingen voor gepensioneerden die ouder dan 65 jaar zijn en die hun hoofdwoning verkopen, waardoor ze zware vermogenswinstbelastingen kunnen vermijden.

Zo werkt het:

Als u uw woning verkoopt en een forfaitair bedrag ineens of een levenslange lijfrente ontvangt, zijn de eventuele vermogenswinsten uit de verkoop vrijgesteld van belasting.

U kunt ook de eigendomsrechten (nuda propiedad) van uw woning verkopen, terwijl u het recht om er levenslang te wonen (vruchtgebruik) behoudt. In dit geval komt de verkoop in aanmerking voor de vrijstelling omdat de eigendomsoverdracht plaatsvindt als onderdeel van het verkoopproces.

Wat is de winst?

De regels veranderen als het eigendom van het onroerend goed al tussen twee partijen is verdeeld.

Bijvoorbeeld:

Als één persoon eigenaar is van de woning (nudo propietario) en een andere persoon het recht heeft om er te wonen (usufructuario), kan geen van beide partijen aanspraak maken op de vrijstelling, zelfs als de woning hun hoofdwoning is.

Dit komt omdat de wet een reeds bestaande gesplitste eigendom als fundamenteel verschillend beschouwt van een enkele eigenaar die het onroerend goed verkoopt met behoud van vruchtgebruik. In reeds bestaande gevallen van gesplitst eigendom wordt het onroerend goed voor belastingdoeleinden niet als een verenigd activum beschouwd.

Houd rekening met oneerlijke aanklachten door Hacienda.

Spaanse huiseigenaren kregen van de rechtbank een reddingslijn in een drietal uitspraken die de oneerlijke plusvalía-gemeentelijke lasten aan het licht brachten.

In 2017 oordeelde het Constitutionele Hof (Sentencia 59/2017) dat het belasten van een verkoop van onroerend goed zonder winst, of zelfs verlies, onredelijk is, waardoor huiseigenaren dergelijke eisen kunnen aanvechten.

Twee jaar later sloeg de rechtbank opnieuw toe (Sentencia 126/2019), waarbij de belasting ongrondwettelijk werd verklaard als deze de winst uit de verkoop overschreed en deze als ‘confiscerend’ bestempelde.

Vervolgens deed het Constitutionele Hof in 2021 opnieuw een beslissende uitspraak (Sentencia 182/2021), waarin werd verklaard dat de methode die werd gebruikt om de plusvalía Municipal te berekenen fundamenteel gebrekkig was.

De rechtbank oordeelde dat zij de werkelijke stijging, of het gebrek daaraan, in de waarde van onroerend goed niet nauwkeurig had gemeten.

Als gevolg hiervan werd de belasting tijdelijk opgeschort, waardoor de autoriteiten gedwongen werden een nieuwe en eerlijkere berekeningsmethode te bedenken voordat deze opnieuw kon worden ingevoerd.

Het eindresultaat met Hacienda

Als u ouder bent dan 65 of moeite heeft om de eindjes aan elkaar te knopen, kunnen de regels in uw voordeel werken. Maar pas op: er is geen ruimte voor fouten. Misstappen kunnen ervoor zorgen dat de belastingambtenaar toch op uw deur klopt.

Huizenprijzen in Spanje stijgen met gemiddeld 7,8%

Een huis kopen in Spanje wordt voor zowel Spanjaarden als expats steeds lastiger. De prijzen waren in het tweede kwartaal van 2024 7,8% hoger dan het jaar ervoor. Dit volgt op een prijsstijging van 8% twee jaar geleden.

De huizencrisis in Spanje blijft escaleren, waarbij de toegang tot betaalbare woningen een groot economisch probleem wordt. Uit gegevens blijkt dat de huisvestingskosten de afgelopen tien jaar gestaag zijn gestegen, met als hoogtepunt een stijging van 7,8% in de woningbouw en een duizelingwekkende stijging van 11,2% op jaarbasis in de nieuwbouw.

De prijsstijging van nieuwbouw, de hoogste sinds de hypotheekcrisis van 2007, staat in schril contrast met het groeiende probleem van de betaalbaarheid.

De ernst van de situatie heeft tot grote bezorgdheid geleid. De decaan van het College van Notarissen van Catalonië waarschuwde in een recente brief dat de huisvestingscrisis zou kunnen leiden tot “totale desintegratie” en “algemene wrok” onder de burgers.

Als reactie daarop heeft de Spaanse regering beloofd het probleem aan te pakken. Premier Pedro Sánchez kondigde aan dat huisvesting een belangrijk aandachtspunt zal zijn van de komende Conferentie van Autonome Presidenten, met als doel het toerisme en het welzijn van de bewoners in evenwicht te brengen. Hij beloofde ook actie te ondernemen tegen speculanten en vastgoedeigenaren met grote portefeuilles die bijdragen aan het probleem.

Huizenprijzen stijgen in heel Spanje maar Navarra en Aragón lopen voorop

Ondanks voortdurend nieuws over huisvestingsproblemen, deels veroorzaakt door het massatoerisme in toeristische hotspots als Barcelona en Málaga, zijn het de meer landelijke, binnenlanden Navarra en Aragón die de grootste prijsstijgingen hebben gekend. De huizenprijzen zijn in alle autonome gemeenschappen in Spanje gestegen, maar Navarra en Aragón hebben de grootste stijgingen gekend. Navarra kende een prijsstijging van ruim 10%, terwijl Aragón op de voet volgde met een stijging van 9,9%. Andere regio's met opmerkelijke stijgingen zijn onder meer Andalusië, Ceuta, Cantabrië, de Valenciaanse Gemeenschap en La Rioja, die allemaal een stijging van 8,6% of meer melden.

Aan de andere kant van het spectrum waren Castilië-La Mancha, Extremadura, de Balearen, Galicië en Catalonië getuige van meer gematigde prijsstijgingen, variërend van 5,3% tot 6,7%.

Sterkste kwartaalstijging in negen jaar

Vergeleken met het tweede kwartaal van het jaar zijn de huizenprijzen met maar liefst 3,6% gestegen. Dit is de grootste stijging op kwartaalbasis sinds 2015. Ook tweedehandswoningen kenden in deze periode een aanzienlijke stijging van 3,7%. De prijzen voor nieuwe huizen stegen echter bescheidener en bedroegen 2,7% vergeleken met het eerste kwartaal.

Over de stijging van de huizenprijzen voor starters

Dit nieuws zal een nieuwe klap zijn voor de vele mensen die hun eerste huis willen kopen. In een tijd waarin de kosten van levensonderhoud al torenhoog zijn, zal het nieuws dat het bezitten van onroerend goed nog meer onbereikbaar wordt zal zeker een nieuwe teleurstellende klap zijn voor potentiële huiseigenaren in het hele land.