Wanneer mag uw verhuurder uw borg inhouden? De Spaanse wet maakt het eindelijk duidelijk

Verhuizen uit een huurwoning brengt altijd één grote vraag met zich mee: wanneer krijg ik mijn borg terug? Als je ooit in Spanje hebt gehuurd, weet je dat dit een spannend moment kan zijn, vooral als je huisbaas geen haast lijkt te hebben om terug te geven wat rechtmatig van jou is.

Het goede nieuws? De Spaanse huurwet beschrijft dit duidelijk. Het slechte nieuws? Niet iedereen kent zijn rechten, en sommige verhuurders maken daar misbruik van.

Spaans huurrecht: wat huurders moeten weten over borgsommen

Laten we beginnen met de basis. Op grond van artikel 36.4 van de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU) hebben verhuurders vanaf de dag dat u de sleutels overhandigt een maand de tijd om uw borg terug te betalen. Als ze dat niet doen, zijn ze wettelijk verplicht om u rente te betalen over het verschuldigde bedrag. Dat klopt: na 30 dagen begint de klok te tikken en begint de storting rente in uw voordeel op te leveren.

Maar er zijn uiteraard enkele voorwaarden.

Wanneer mag een verhuurder wettelijk een deel van uw borgsom inhouden?

Dit mag, maar alleen in zeer specifieke situaties. Als er bijvoorbeeld schade aan de woning is die verder gaat dan normale slijtage, of als u onbetaalde rekeningen of gemiste huur heeft achtergelaten, kan de verhuurder deze kosten inhouden.

Ze moeten het echter bewijzen. De Spaanse wet vereist dat de verhuurder eventuele schade of onbetaalde verplichtingen aantoont voordat hij uw geld inhoudt. Ze kunnen niet zomaar zeggen ‘de bank zag er ouder uit’ of ‘ik moest opnieuw schilderen’ en het geld in eigen zak steken. En als ze dat wel doen, kun je actie ondernemen.

Wat moet u doen als uw verhuurder uw borg niet terugbetaalt?

Als er een maand verstrijkt en u uw waarborg nog steeds niet heeft ontvangen, is het tijd om actie te ondernemen. Begin met het sturen van een burofax (een wettelijk erkende formele brief) naar uw verhuurder, waarin u aangeeft dat de wettelijke termijn is verstreken en dat u om onmiddellijke terugbetaling vraagt.

Als dat niet werkt, kunt u ze voor de rechter dagen, en de rente blijft oplopen terwijl u wacht.

Wat gebeurt er als u uw huurwoning verlaat voordat het contract afloopt?

Hier wordt het een beetje duister. Als u besluit de flat te verlaten voordat er zes maanden zijn verstreken, wordt dit beschouwd als contractbreuk en niet alleen als het huurcontract voortijdig wordt beëindigd. In dit geval kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen.

Mogelijk wordt u gevraagd huur te betalen voor de resterende maanden tot de zesde maand, of totdat er een nieuwe huurder is gevonden, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet. En ja, daar kunnen ze jouw waarborg voor gebruiken. Als u na zes maanden besluit te vertrekken en dit was onderdeel van de overeenkomst, bent u mogelijk nog een maand huur verschuldigd als ‘opzegvergoeding’.

Belangrijke dingen die huurders moeten onthouden over huurwaarborgen

Als u goed voor de woning heeft gezorgd, uw huur en nutsvoorzieningen op tijd heeft betaald en de voorwaarden van het huurcontract heeft nageleefd, heeft uw huisbaas 30 dagen de tijd om uw borg terug te geven. Als dat niet het geval is, heeft u recht op rente en beschikt u over juridische instrumenten om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt behandeld.

Op de huidige huurmarkt, waar de concurrentie hevig is en eigendommen binnen enkele uren worden verkocht, is het kennen van uw rechten niet alleen nuttig, maar ook essentieel.

En als u op het punt staat te verhuizen, houd dan alles gedocumenteerd, maak foto's voor en na, en houd een papieren spoor bij. Op die manier beschikt u, wanneer het tijd is om uw geld terug te krijgen, over alle bewijzen die u nodig heeft.

Spaanse plannen voor 100% belastingvrijstelling onthuld

Zouden de nieuwste IRPF-maatregelen van de overheid eindelijk verlichting kunnen brengen?

De Spaanse overheid heeft een nieuwe strategie voorgesteld om de huizencrisis in Spanje te verlichten, en dat zorgt voor behoorlijk wat ophef. Nu de kosten van levensonderhoud nieuwe hoogten bereiken en veel Spaanse inwoners het moeilijk hebben, staat de overheid voor een tikkende tijdbom en het draait allemaal om huisvesting.

Volgens het laatste onderzoek van de CIS is huisvesting bovenaan de lijst van zorgen voor Spanjaarden komen te staan, voor het eerst sinds 2007, het hoogtepunt van de huizenbubbel, groter dan werkloosheid en economische zorgen.

Nu doet de overheid er alles aan om verdere sociale verdeeldheid te voorkomen, en waarschuwt voor een mogelijke kloof tussen ‘rijke huiseigenaren en arme huurders.’ Maar zal het laatste plan echt een verschil maken?

De Spaanse eerste-minister Pedro Sánchez onthult een groot huisvestingsplan: 100% belastingvrijstelling voor verhuurders die tegen betaalbare prijzen verhuren

Pedro Sánchez, heeft opnieuw een bom laten vallen met nieuwe maatregelen die gericht zijn op het aanpakken van de torenhoge huizenprijzen. Het doel? Huur betaalbaar maken en speculatie inperken.

In een gedurfde nieuwe zet heeft Sánchez een 100% IRPF-belastingvrijstelling voorgesteld voor verhuurders die hun eigendommen verhuren volgens de Indice de Precios de Referencia, ongeacht of het gebied onder druk staat door een hoge vraag of niet.

Deze zet is bedoeld om het probleem van stijgende huurprijzen in heel Spanje aan te pakken, zelfs in gebieden die traditioneel niet als 'hotspots' worden beschouwd.

Bronnen van de overheid zeggen dat ze dezelfde regels willen toepassen op het hele land als die momenteel gelden in de zogenaamde 'spanningszones'. Dit zou obstakels kunnen wegnemen die door regionale overheden worden opgeworpen, waardoor alle huiseigenaren kunnen profiteren van de belastingvoordelen, met als uiteindelijk doel de huurprijzen voor huurders te verlagen.

Betaalbare huurwoningen in Spanje stimuleren

Op dit moment krijgen verhuurders die verhuren in de 'hotspot'-gebieden een belastingvoordeel van 70% wanneer ze verhuren aan jongeren of overheidsinstanties. Als ze de huur met 5% verlagen, stijgt de belastingvrijstelling naar 90%. Het nieuwe plan zou de voordelen kunnen uitbreiden naar de hele huurmarkt, wat mogelijk een belastingvrijstelling van 100% biedt voor sommige eigenaren, hoewel luxe woningen vrijgesteld zullen zijn.

Ambtenaren denken dat dit kan resulteren in een belastingvoordeel van ongeveer € 6.000 per jaar per verhuurder op basis van een netto huurinkomen van € 6.000.

De grote conclusie

Sánchez heeft het niet alleen over een paar kleine aanpassingen. Hij heeft een uitgebreid plan opgesteld om de Spaanse huizenmarkt opnieuw vorm te geven, gericht op zowel verhuurders, investeerders als buitenlandse speculanten. Het doel is simpel: meer betaalbare woningen voor Spaanse inwoners en een harde aanpak van wat velen zien als meedogenloos winstbejag.

Consumentenvereniging belicht de valkuilen van huren in Spanje

Omdat huurwoningen schaarser zijn geworden, zijn de huurprijzen omhooggeschoten. Maar zijn de meeste huizen waarvoor op internetsites worden geadverteerd, wat ze lijken te zijn?

OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) heeft onlangs meer dan 20.000 online advertenties bestudeerd en 50 huizen bezocht om informatie te verzamelen over de vraag of de prijs de moeite waard is.

De huizenmarkt in Spanje maakt een moeilijke periode door, omdat de behoefte aan woningen elk jaar sneller groeit en een gebrek aan nieuwe, betaalbare woningen steeds vaker een probleem wordt.

Vreemd genoeg lijkt de Wet op het Recht op Huisvesting uit 2023 een averechts effect te hebben gehad, aangezien het aantal beschikbare woningen om te huren sindsdien met 14 procent is afgenomen.

In het onderzoek van OCU, gebaseerd op informatie van de top 3 verhuurportals online, werd gekeken naar advertenties voor Barcelona, Madrid, Málaga, Valencia en Zaragoza. Wat ze in het algemeen ontdekten, was dat de huurprijzen inderdaad monsterlijk zijn.

Enkele valkuilen van huren zijn waar, andere zijn een stadslegende

Enkele woningen waarvoor reclame werd gemaakt, waren in feite illegaal omdat ze te klein waren of omdat ze in feite niet meer waren dan een illegaal krot. In de stad Valencia voldeed één op de negen geadverteerde kleine appartementen aan de geruchten over het overtreden van de wettelijke minimumgrootteregels.

Sommige eigendommen in het hele land werden verhuurd, ook al stonden ze niet geregistreerd als woonhuis.

Kantoren, opslagruimten en winkels bleken als woonruimte te worden verhuurd. Dit kan voor de huurder problemen met zich meebrengen, niet alleen bij het contracteren van diensten, zoals internet, maar ook als het gaat om belastingaangiften.

Velen bleken ook over een onjuiste of ondoorzichtige energiecertificering te beschikken, een element dat volgens de Spaanse wet altijd beschikbaar moet worden gesteld aan huurders. OCU ontdekte dat meer dan 50 procent van de huuradvertenties geen informatie gaf over energie-efficiëntie. Degenen met een A- of B-certificering werden bijna altijd vermeld in de advertenties, terwijl het bij een lagere certificering zelden een precies antwoord vond.

Huurders werden aangespoord om niet overhaast een overeenkomst te ondertekenen

Het advies van de consumentenorganisatie is om tijdens de huizenjacht kalm te blijven. Onderteken niet overhaast een huurcontract en overhandig de aanbetaling niet zonder eerst de minimale controles uit te voeren.

Bezoek het huis persoonlijk en zonder haast. Bereken de werkelijke kosten anders dan de oppervlakkige huurprijs.

Houd er rekening mee dat de verhuurder verplicht is de eventuele bemiddelingskosten te betalen, en niet de woningzoekende.

Vraag toegang tot alle informatie, zoals het energie-efficiëntiecertificaat, en wees zeer achterdochtig als de eigenaar deze niet verstrekt. En denk na voordat je je engageert. Als u dat niet doet, kan huren in Spanje duurder worden dan u had verwacht.

Belastingaftrek voor verhuurders in Spanje

Verhuurders in Spanje kunnen nu profiteren van een aanzienlijke belastingaftrek voor lange termijn verhuur.

Dankzij nieuwe prikkels geïntroduceerd door de Spaanse Woningwet konden vastgoedeigenaren tot 90% besparen op hun huurinkomstenbelasting. Belastingadviseurs dringen er bij verhuurders op aan om vóór het einde van het jaar actie te ondernemen om deze kansen optimaal te benutten.

Belastingaftrek tot 90% voor langetermijnverhuur

Sinds mei 2023 heeft de Spaanse huisvestingswet maatregelen ingevoerd die gericht zijn op het bevorderen van een betaalbare langetermijnverhuur.

Een van de belangrijkste veranderingen is de introductie van aftrekposten op de personenbelasting (IRPF) voor huurinkomsten, die kunnen variëren van 50% tot 90%. Deze maatregelen zijn bedoeld om meer vastgoedeigenaren aan te moedigen langetermijnverhuur aan te bieden, waardoor de huurprijzen in het hele land worden gestabiliseerd.

Volgens de Spaanse Vereniging van Belastingadviseurs (Aedaf) komen verhuurders die permanente huur aanbieden in aanmerking om 50% van hun nettohuurinkomsten af te trekken, wat betekent dat slechts de helft van de inkomsten belast wordt. Deze verlaging is echter alleen van toepassing als de inkomsten vrijwillig worden aangegeven voordat de belastingdienst met eventuele verificatie- of inspectieprocedures begint.

Belastingverlagingen voor verhuurders die kwetsbare huurders ondersteunen

Verhuurders die huurwoningen aanbieden in ‘onder druk staande woonwijken’ of verhuurders die de huurprijzen met ten minste 5% hebben verlaagd in vergelijking met eerdere contracten, kunnen een belastingaftrek van 90% krijgen. Deze hogere verlichting is bedoeld om de huurprijzen te stabiliseren in gebieden waar de vraag de prijzen heeft doen stijgen.

Bovendien kunnen verhuurders die in deze onder druk staande gebieden voor het eerst woningen verhuren aan jonge huurders (18-35 jaar oud) of die sociale woningen aanbieden aan non-profitorganisaties of openbare diensten profiteren van een belastingvermindering van 70%. Dit geldt ook voor huurders die economisch kwetsbaar zijn, zoals werklozen of mensen met aanzienlijk lagere inkomens.

Verhuurders adviseerden om eigendommen te renoveren om voordelen veilig te stellen

Voor woningen die binnen de twee jaar vóór de ondertekening van het huurcontract een renovatie hebben ondergaan, daalt de belastingaftrek tot 60%. Een recente uitspraak van de rechtbank in Galicië bevestigde dat dit tarief ook van toepassing is op eigendommen die tijdens het academiejaar aan studenten worden verhuurd, zelfs voor minder dan 12 maanden.

Belastingadviseurs raden verhuurders aan om nu hun eigendommen te renoveren om deze voordelen te maximaliseren. Renovaties en reparaties kunnen in aanmerking komen voor belastingaftrek, inclusief rentekosten, reparaties aan eigendommen, gemeenschapskosten, verzekeringen en afschrijvingen. Door de renovatie vóór het einde van het jaar af te ronden, kunnen verhuurders bij het indienen van hun aangifte van deze belastingvoordelen profiteren.

Verhuurders moeten snel handelen om de belastingaftrek te maximaliseren

Nu het einde van het jaar snel nadert, worden verhuurders aangemoedigd om nu actie te ondernemen om hun belastingaftrek voor het komende jaar te maximaliseren.

Of het nu gaat om het overstappen op langetermijnhuurcontracten, het verlagen van de huurprijzen om toegang te krijgen tot hogere aftrekposten, of het uitvoeren van renovaties: deze proactieve stappen kunnen uw belastingdruk aanzienlijk verminderen.

Overtreedt uw huisbaas de Spaanse wet? De verrassende waarheid over de huurhervormingen in Spanje.

1. Heeft u zich ooit afgevraagd hoe lang een huurovereenkomst eigenlijk kan duren?
2. Kan uw huisbaas u echt eruit zetten?
3. Wie heeft hier werkelijk de controle?

Denk jij alles te weten over de Spaanse huurmarkt? Denk nog eens na. De Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) heeft de status quo opgeschud, maar er zijn enkele verrassende wendingen waar je misschien nog nooit van hebt gehoord.

1. Heeft u zich ooit afgevraagd hoe lang een huurovereenkomst eigenlijk kan duren?

Een deel van het probleem met de woninghuurmarkt in Spanje op dit moment is misschien wel dat huurders veel rechten hebben. Het is voor verhuurders heel moeilijk om een niet-betalende huurder uit zijn huis te zetten, laat staan iemand die de huur betaalt en geen problemen veroorzaakt.

Twee onderdelen van de overeenkomst die vaak voor verwarring zorgen, zijn de duur- en verlengingsclausules. Hier is een weinig bekend feit: als uw huurcontract over minder dan vijf jaar afloopt, kunt u voor een verrassing komen te staan. Onder de nieuwe wet wordt het contract elk jaar automatisch verlengd, tenzij je als huurder minimaal 30 dagen voordat het huurcontract afloopt aan je verhuurder vertelt dat je uit de woning wilt. Vergeet de haast om elke keer dat uw huurcontract afloopt te verhuizen, dit kan u jaren van stabiliteit bieden zonder de enorme prijsstijgingen die sommige gewetenloze verhuurders eisen.

Als je met een bedrijf te maken hebt, bedraagt die tijdlijn zelfs zeven jaar. De wet in Spanje staat al langer achter de huurder dan u zich misschien had gerealiseerd.

Er zijn zelfs verhalen over gewetenloze huisbazen die zonder geldige reden de borg in hun zak proberen te krijgen, maar er meteen een bedrag op kleven zodra ze door de huurder beleefd worden geïnformeerd dat ze aan de plaatselijke overheid zullen worden gerapporteerd, tenzij ze de kwitantie kunnen overleggen om te bewijzen dat ze het geld hebben gestort. met de plaatselijke Ayuntamiento toen het pand voor het eerst werd verhuurd. Dat is het risico dat er onderzoek wordt gedaan en een boete wordt opgelegd.

2. Kan uw huisbaas u echt eruit zetten?

Het is niet zo eenvoudig als het ooit was. Verhuurders kunnen niet zomaar besluiten een huurcontract te beëindigen en je zonder geldige reden de toegang tot de woning te ontzeggen. Maar wat telt als ‘geldig’, vraagt u zich af? Welnu, als de eigenaar de woning voor zichzelf of een naast familielid nodig heeft, moet hij dit minimaal twee maanden van tevoren opzeggen. Klinkt eerlijk, toch? Maar wacht even, er is meer.

Als zij niet binnen drie maanden de woning betrekken, kunt u als huurder mogelijk weer intrekken of een schadevergoeding eisen.

3. Wie heeft hier werkelijk de controle?

Hoewel dit misschien een win-win-winsituatie voor huurders lijkt, zit er een verborgen wending in. Verhuurders met huurders die de huur niet betalen of problemen veroorzaken, kunnen nog steeds juridisch actie ondernemen. Het is op dit moment echt wel moeilijk om dit in Spanje te doen, omdat de wet overweldigend in het voordeel van de huurder is.

Er worden echter enkele wijzigingen in de regelgeving voor de verhuur van onroerend goed voorgesteld die de situatie zouden kunnen veranderen. Deze veranderingen worden besproken om eigenaren te beschermen tegen misbruik van huurders. Dus hoewel huurders meer zekerheid genieten, zal het binnenkort (hopelijk) geen gratis pas meer zijn voor degenen die van het systeem profiteren.

Ken de wet: verhuurders zijn kwetsbaar voor hoge boetes

Dit is geen nieuwe wet, deze bestaat al jaren, maar zeer weinig verhuurders volgen deze, ondanks het feit dat het hen blootstelt aan aangifte door ontevreden huurders en het krijgen van hoge boetes.

In Spanje hebben verhuurders de wettelijke plicht om een huurwaarborg van hun huurder te innen voor één of twee maand huur voor woninghuur. Maar daar stopt de verantwoordelijkheid niet. Ze moeten dat geld ook op een speciale bewaarrekening bij de bevoegde regionale autoriteit storten. Als ze dit niet doen, kunnen ze serieuze boetes verwachten, veel hoger dan de meeste stortingen. Het is dus een risico dat vaak niet de moeite waard is om te nemen.

Ook voor huurders die aanspraak willen maken op bepaalde fiscale voordelen is deze waarborgsom van cruciaal belang. Dus als een verhuurder zijn steentje niet bijdraagt door de wet te volgen, maken ze het ook moeilijker voor hun huurders.

Vraagt u zich af waar u het geld kunt storten? Het verschilt per regio. Op dit moment zijn huurders in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra vrijuit en er is geen aanbetaling vereist volgens OCU.

Maar in Extremadura is de “Caja de Depósitos” de plek om naartoe te gaan. Helaas is het niet bepaald eenvoudig: er is weinig informatie beschikbaar en er bestaat geen duidelijke procedure. Je raadt het al, het is de gebruikelijke ambtelijke toestand.

Wanneer het huurcontract afloopt, moeten verhuurders de borg terugbetalen, maar alleen als er geen onbetaalde rekeningen of schade te dekken zijn. Dus als je als verhuurder boetes wilt vermijden en de zaken met je huurders soepel wilt laten verlopen, zorg er dan voor dat je de regels letterlijk volgt.

15.1 Waar kunt u de huurwaarborg storten?

De verhuurder is verplicht om de door de huurder verstrekte wettelijke waarborgsom, die overeenkomt met de maandelijkse huurprijs voor woningverhuur, te innen en te storten bij de door de betreffende autonome gemeenschap aangewezen instantie. Vertraging bij het doen van de aanbetaling of het niet betalen ervan kan aanleiding geven tot administratieve sancties voor de verhuurder. Deze waarborgsom is nodig om bepaalde belastingvoordelen door de huurder te kunnen toepassen.

De volgende lijst toont per geval waar het moet worden gedeponeerd. Op dit moment is de aanbetaling niet nodig in Asturië, Cantabrië, La Rioja, Murcia en Navarra. In Extremadura is de instantie voor het storten van deposito's voor de autonome gemeenschap het 'Depositofonds', maar ze hebben geen vaste procedure voor het storten van deposito's voor huurcontracten; de informatie die ze verstrekken is zeer schaars.

Raadpleeg deze OCU-bron om uw lokale afdeling te vinden.

Bij het einde van het contract bestaat de verplichting van de verhuurder om de huurwaarborg terug te betalen, op voorwaarde dat er geen openstaande schulden of schade zijn die op passende wijze vergoed moeten worden.

Een vereniging van eigenaren kan toeristische verhuur verbieden

In de afgelopen jaren is het fenomeen van toeristische verhuur flink toegenomen, vooral in steden waar de vraag naar vakantieaccommodaties hoog is. Dit heeft geleid tot een groeiende bezorgdheid onder inwoners over de impact die deze vorm van verhuur heeft op hun leefomgeving. In Spanje is er een toenemende druk op bewonersverenigingen om zich uit te spreken en actie te ondernemen tegen deze ontwikkelingen.

Onlangs heeft het Hooggerechtshof bevestigd dat verenigingen van eigenaren in Spanje het recht hebben om toeristische verhuur te verbieden, mits dit met een meerderheid van drie vijfde van de stemmen gebeurt. Dit is de eerste keer dat er gesproken wordt over de benodigde meerderheid om deze activiteit in een gebouw te verbieden. 

Het Hooggerechtshof stelt dat toeristische verhuur en de stijgende huurprijzen reden zijn om nieuwe regels in de Wet op de Onroerende Zaken (Ley de Propiedad Horizontal) in te voeren. Dit is bedoeld om de problemen met het vinden van huurwoningen aan te pakken. Het hof ziet het verbod op toeristische woningen in residentiële gebouwen, bij een versterkte meerderheid, als een oplossing voor de tegenstrijdige belangen.

De rechtbanken baseren hun uitspraken op de jurisprudentie van het Hooggerechtshof. Dit hof oordeelde vorig jaar dat verenigingen van eigenaren toeristische verhuur mogen verbieden, zonder te specificeren welke meerderheid nodig is. Vakantieverhuur wordt gezien als een economische activiteit, wat een verbod via de statuten mogelijk maakt in gemeenschappen zonder toegestane economische activiteiten.

Verenigingen van eigenaren zijn bewoners van een gebouw of wooncomplex die samen opkomen voor hun gemeenschappelijke belangen. Ze hebben uiteenlopende verantwoordelijkheden, zoals het onderhoud van gedeelde ruimtes en het toezicht op regels en voorschriften binnen het gebouw.

Verenigingen van eigenaren zijn verantwoordelijk voor het waarborgen van de leefkwaliteit voor alle bewoners. Dit houdt in dat ze letten op geluid, veiligheid en netheid in en rondom het gebouw. Door toeristische verhuur goed te reguleren, kunnen ze ervoor zorgen dat de woonomgeving aangenaam blijft voor zowel tijdelijke als vaste bewoners.

Hoe huur ik een woning in Spanje?

1. Inspecteer het Spaanse onroerend goed grondig voordat u iets ondertekent
2. Ontvang uw Spaanse huurcontract schriftelijk
3. Is het legaal om in Spanje een borg van twee maanden te vragen?
4. Hoe krijg ik mijn borg terug?
5. De verschillende soorten Spaanse huurovereenkomsten voor onroerend goed
6. Hoeveel kan mijn verhuurder mijn huur in Spanje verhogen?
7. Wat zijn de nieuwe regels voor het huren van onroerend goed in Spanje?
8. Beëindiging van uw Spaanse woninghuurcontract
9. Links

Huren in Spanje kan soms overweldigend lijken, vooral als u uw rechten en de wetten om u als huurder te beschermen niet begrijpt.

Spanje probeert uw rechten in huurcontracten wel te beschermen, zolang je er maar voor zorgt dat je je rechten kent en weet hoe je kunt controleren of de verhuurder alles legaal doet.

1. Inspecteer het Spaanse onroerend goed grondig voordat u iets ondertekent

Zorg er altijd voor dat u eerst de woning inspecteert en vraag welke meubels/apparaten er precies in de woning achterblijven als u er gaat wonen. Noteer de staat van de woning, de apparaten en het meubilair. Meestal zijn de meeste huurwoningen gemeubileerd. Maak indien mogelijk foto's, omdat dit u beschermt en vraag ook wie verantwoordelijk is voor reparaties aan apparaten die niet correct werken tijdens uw huurperiode.

2. Ontvang uw Spaanse huurcontract schriftelijk

In Spanje kunt u mondeling of schriftelijk akkoord gaan met een contract. Zorg ervoor dat u een contract krijgt dat door u beiden moet worden ondertekend en dat u volledig begrijpt wat er in het contract staat. Als u gebruik maakt van een verhuurbedrijf, zullen zij dit meestal met u bespreken, maar als u particulier huurt, kan het de moeite waard zijn om een advocaat te vragen het contract voor u te controleren voordat u op de stippellijn tekent.

3. Is het legaal om in Spanje een borg van twee maanden te vragen?

Voordat u intrekt, heeft de verhuurder het recht om u om een borgsom te vragen. Het borgbedrag is wettelijk beperkt tot maximaal twee maanden huur. Verhuurders kunnen echter een hoger bedrag vragen, afhankelijk van het risico dat verbonden is aan uw huurdersprofiel.

Het is niet ongebruikelijk dat verhuurders maximaal zes maanden huur als borg vragen als je een laag inkomen hebt, student bent of als zelfstandige werkt. Maar ze moeten wel aangeven waarom ze een grotere aanbetaling van je verlangen. Als u een vast inkomen heeft en in loondienst werkt (wat u kunt aantonen met loonstroken en bankafschriften) kan de verhuurder geen borg vragen van meer dan twee maanden.

Sta er altijd op dat u de aanbetaling overmaakt in plaats van contant te betalen. Zo heeft u een betalingsbewijs op papier. Volgens de wet op verhuurders en huurders (Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)) moeten verhuurders de waarborgsom aangeven bij een administratieve autoriteit binnen de autonome gemeenschap van het onroerend goed, zodat deze borg kan worden beschermd.

4. Hoe krijg ik mijn borg terug?

Veel verhuurders weten dit niet. Als uw verhuurder de registratie niet vermeldt, vraag hem dan om uw aanbetaling daar te registreren. Zo wordt uw borg veilig bewaard en ontvangt u deze aan het einde van de huur terug, mits u de woning in goede staat heeft achtergelaten.

In 2023 werd ook een nieuwe wet ingevoerd die bepaalt dat huurders niet verantwoordelijk zijn voor het betalen van de bemiddelingskosten of een commissie. Als u uw woning dus via een makelaar vindt, moet de verhuurder hun kosten betalen en niet u als huurder.

5. De verschillende soorten Spaanse huurovereenkomsten voor onroerend goed

Er zijn twee soorten huurovereenkomsten, gebaseerd op de lengte van de huurtijd. Een contract van korte duur (Contrato de arrendamiento de temporada) heeft doorgaans een looptijd van een jaar of minder en is niet verlengbaar aan het einde van de contractdatum. Een langetermijncontract (Arriendo de vivienda) heeft doorgaans een looptijd van één jaar en kan na afloop van dat jaar worden verlengd.

Als uw verhuurder een particulier is, kan het contract tot vijf jaar worden verlengd, maar als het een verhuurbedrijf is, kan de verlenging oplopen tot zeven jaar.

Na het eerste jaar van een verlengbaar huurcontract heeft uw verhuurder wel het recht om de woning terug te nemen als hij of een familielid in de woning wil intrekken. Dit moet binnen drie maanden na afloop van uw eerste jaar gebeuren en u moet toestemming krijgen voor een opzegtermijn van twee maanden.

Als de verhuurder na drie maanden niet heeft aangegeven de woning terug te willen nemen voor persoonlijk gebruik, mag u het contract wettelijk nog een keer verlengen met maximaal vijf jaar.

6. Hoeveel kan mijn verhuurder mijn huur in Spanje verhogen?

Als de verhuurder uw woning verbetert of verbouwt, mag de verhuurder de huurprijs verhogen. Wel moeten de verbeteringen aan bepaalde normen voldoen en mag de huurprijs niet meer dan 20% hoger worden dan uw huidige huurprijs. Als er bijvoorbeeld geen verbeteringen aan de woning worden aangebracht of oude apparaten worden vervangen door nieuwe, stelt de wet een maximale stijging van 3% van de jaarlijkse huurprijs vast.

7. Wat zijn de nieuwe regels voor het huren van onroerend goed in Spanje?

Als huurder in Spanje mag u verbeteringen aan de woning aanbrengen, maar moet u eerst toestemming krijgen van de verhuurder. Ook mag uw verhuurder uw woning niet betreden zonder u vooraf op de hoogte te stellen van de datum en het tijdstip waarop hij de woning zal betreden. Ook mag hij de woning tijdens uw huurperiode niet verkopen. U kunt niet van rechtswege uit de woonruimte worden gezet als de huurovereenkomst nog loopt, ook al verkoopt de verhuurder deze.

De wetten zijn onlangs ook veranderd met betrekking tot uitzetting. De Spaanse huisvestingswet heeft maatregelen ingevoerd om de bescherming van huurders tegen uitzettingen te vergroten. Nu voorkomt de wet dat in gevallen van economische en sociale kwetsbaarheid de toestemming van de verhuurder nodig is om overheidsdiensten te vragen hun situatie te beoordelen.

Deze maatregel zorgt ervoor dat mensen die risico lopen om uitgezet te worden niet uit de woning kunnen worden gezet zonder een grondige beoordeling van hun situatie. Daarnaast dringt de nieuwe Woningwet aan op een verplichte bemiddelingsprocedure wanneer de eiser een grote verhuurder is en de huurder zich in een kwetsbare situatie bevindt. Deze maatregelen moeten ervoor zorgen dat kwetsbare huurders de nodige ondersteuning krijgen voordat een ontruiming wordt uitgevoerd.

8. Beëindiging van uw Spaanse woninghuurcontract

Bij het beëindigen van de huurovereenkomst dient de huurder een opzegtermijn van twee maanden in acht te nemen. Bovendien ontvangt u binnen een maand uw borg terug. Let goed op uw huurcontract, want sommige verhuurders stellen dat als u vertrekt voordat het contract is afgelopen, u hem nog steeds de maandelijkse huur moet betalen totdat het contract officieel is geëindigd.

Ook moet een verhuurder u bij het einde van een contract twee maanden opzegtermijn geven. Daarom geven sommige huurders en verhuurders er de voorkeur aan om de huurovereenkomsten elk jaar te verlengen, om dergelijke incidenten te voorkomen.

9. Links

• Huren en verhuren van een woning in Spanje

• Wie moet een herstelling aan een huurwoning betalen?

• Licentie om te verhuren

• Mag een verhuurder bezoekers in een huurwoning verbieden?

Er komt een onderzoek naar de illegale verhuur van woningen

Het Spaanse Ministerie van Sociale Rechten en Consumentenzaken heeft informatie opgevraagd bij onlineplatforms over toeristenhuizen die in heel Spanje actief zijn om te bepalen of er illegaal wordt geadverteerd voor huurwoningen.

Het departement heeft besloten deze procedure in gang te zetten, nadat het vernam dat een aanzienlijk aantal toeristische woningen zonder de vereiste vergunning adverteert. De platforms, waaronder AirBnB, zijn tussenpersonen die toestaan dat bepaalde informatie wordt geadverteerd, en degenen die verantwoordelijk zijn voor deze informatie (de eigenaren of de bedrijven die deze commerciële activiteit uitvoeren) staan centraal in dit onderzoek.

Indien uit dit vooronderzoek blijkt dat er aanwijzingen zijn voor inbreuken tegen de wetgeving, kan een boete worden opgelegd van maximaal € 100.000. Dit bedrag kan echter hoger zijn en oplopen tot vier tot zes keer de illegaal verdiende winst, afhankelijk van de omvang van de illegale activiteiten.

90% van de verhuur is illegaal

Naast financiële boetes kunnen de onlineplatforms permanent worden gesloten. “We beoordelen de sancties die kunnen worden opgelegd met betrekking tot huurwoningen die niet aan de regelgeving voldoen en waarvoor reclame wordt gemaakt”, aldus de directeur-generaal van Consumentenzaken.

De secretaris-generaal voor Consumentenzaken en Gokken heeft ook gezegd dat ze officieel bewijs hebben van “zeer hoge niveaus van niet-naleving binnen de toeristische huurmarkt”, die in sommige gebieden meer dan 90 procent zou kunnen bereiken. en als deze accommodaties illegaal zijn, zou hun reclame ook illegaal zijn en het is aan Consumentenzaken “om dit te inspecteren en, indien nodig, sancties op te leggen”.

Huurprijsplafond: een nieuw tijdperk voor huurders

Het Spaans Ministerie van Volkshuisvesting heeft onlangs een nieuwe huurprijsindex gelanceerd, die een aanzienlijke verschuiving op de huizenmarkt markeert.

Vanaf 13 maart wil deze tool advies bieden over passende huurniveaus, vooral in steden waar de huurkosten enorm zijn gestegen. Dit garandeert echter geen universele verlaging van de huurprijzen.

Inzicht in de huurprijsindex

De onlangs door de overheid vastgestelde huurprijsindex heeft scherpe contrasten blootgelegd tussen de huidige huurprijzen en de prijzen die door ambtenaren worden voorgesteld.

In de grote steden zijn verschillen tot 150 procent waargenomen, waarbij appartementen die € 1.600 kosten, volgens de index mogelijk op slechts € 950 worden gewaardeerd. Deze ongelijkheid onderstreept de dringende noodzaak van interventie op de Spaanse huurmarkt, geplaagd door een tekort aan aanbod en een stijgende vraag.

Toepassingscriteria en beperkingen

De toepassing van de index is zeer specifiek en richt zich op ‘stressgebieden’ waar de huisvestingskosten meer dan 30 procent van het gemiddelde huishoudinkomen bedragen of waar de huurstijgingen de CPI-groei de afgelopen vijf jaar met meer dan drie procentpunten hebben overtroffen.

De effectiviteit ervan hangt grotendeels af van de bereidheid van autonome gemeenschappen om het ten uitvoer te leggen, waarbij Catalonië in dit opzicht de pioniersregio is.

Gevolgen voor verhuurders en huurders

De implicaties van deze index variëren aanzienlijk tussen grote en kleine vastgoedeigenaren. Grote verhuurders, gedefinieerd als verhuurders die tien of meer eigendommen bezitten of een aanzienlijke hoeveelheid verhuurbare ruimte hebben, zijn verplicht de huurprijzen voor zowel nieuwe als bestaande contracten aan te passen als deze de richtlijnen van de index overschrijden.

Kleinere verhuurders worden daarentegen aangemoedigd, maar niet verplicht, om deze aanpassingen alleen op nieuwe huurovereenkomsten toe te passen, waarbij bestaande contracten ongewijzigd blijven, maar onderworpen zijn aan een maximale jaarlijkse stijging van drie procent.

Hoewel de index op veel gebieden eerder dient als onderhandelingsinstrument dan als mandaat, betekent het een stap in de richting van rechtvaardiger huurpraktijken.

Het stelt huurders, vooral in aangewezen probleemgebieden, in staat om te pleiten voor eerlijkere huurprijzen, waardoor het landschap van de Spaanse huurmarkt mogelijk opnieuw wordt vormgegeven.

Met de nieuwe Woningwet komt een verbod op contante huurbetaling in Spanje

Na twee jaar van intensieve onderhandelingen is de nieuwe Woningwet (Ley de Vivienda) eindelijk met een absolute meerderheid goedgekeurd in het Congres van Afgevaardigden. Op dit moment wacht de wet op goedkeuring en revisie in de Senaat voordat deze definitief wordt opgenomen in de Staatscourant BOE. De nieuwe wet zal belangrijke veranderingen met zich meebrengen, niet alleen voor huurders, maar ook voor verhuurders, waaronder een verbod op contante betalingen.

Artikel 10 van de wet, die is opgesteld door het Ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda, bepaalt dat huurders hun huur moeten betalen via elektronische middelen, zoals Bizum of bankoverschrijvingen.

De enige uitzondering om betaling via bankoverschrijving te vermijden is wanneer een van de partijen geen bankrekening heeft of geen toegang heeft tot elektronische betaalmiddelen.

Bovendien versterkt de wet de anti-fraude regels die betalingen in contanten tussen professionals beperken tot 1.000 euro. De regering rechtvaardigt deze maatregel ‘om transparantie in de vastgoedsector te garanderen’.

Als de Belastingdienst transacties boven de 1.000 euro ontdekt, moet degene die het bedrag contant heeft betaald boetes betalen tot 25% van het contant betaalde bedrag. Kortom, tot nu toe werd de huurder het meest getroffen door deze regels en niet de verhuurder.