Wanneer mag uw verhuurder uw borg inhouden? De Spaanse wet maakt het eindelijk duidelijk

Verhuizen uit een huurwoning brengt altijd één grote vraag met zich mee: wanneer krijg ik mijn borg terug? Als je ooit in Spanje hebt gehuurd, weet je dat dit een spannend moment kan zijn, vooral als je huisbaas geen haast lijkt te hebben om terug te geven wat rechtmatig van jou is.

Het goede nieuws? De Spaanse huurwet beschrijft dit duidelijk. Het slechte nieuws? Niet iedereen kent zijn rechten, en sommige verhuurders maken daar misbruik van.

Spaans huurrecht: wat huurders moeten weten over borgsommen

Laten we beginnen met de basis. Op grond van artikel 36.4 van de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten (LAU) hebben verhuurders vanaf de dag dat u de sleutels overhandigt een maand de tijd om uw borg terug te betalen. Als ze dat niet doen, zijn ze wettelijk verplicht om u rente te betalen over het verschuldigde bedrag. Dat klopt: na 30 dagen begint de klok te tikken en begint de storting rente in uw voordeel op te leveren.

Maar er zijn uiteraard enkele voorwaarden.

Wanneer mag een verhuurder wettelijk een deel van uw borgsom inhouden?

Dit mag, maar alleen in zeer specifieke situaties. Als er bijvoorbeeld schade aan de woning is die verder gaat dan normale slijtage, of als u onbetaalde rekeningen of gemiste huur heeft achtergelaten, kan de verhuurder deze kosten inhouden.

Ze moeten het echter bewijzen. De Spaanse wet vereist dat de verhuurder eventuele schade of onbetaalde verplichtingen aantoont voordat hij uw geld inhoudt. Ze kunnen niet zomaar zeggen ‘de bank zag er ouder uit’ of ‘ik moest opnieuw schilderen’ en het geld in eigen zak steken. En als ze dat wel doen, kun je actie ondernemen.

Wat moet u doen als uw verhuurder uw borg niet terugbetaalt?

Als er een maand verstrijkt en u uw waarborg nog steeds niet heeft ontvangen, is het tijd om actie te ondernemen. Begin met het sturen van een burofax (een wettelijk erkende formele brief) naar uw verhuurder, waarin u aangeeft dat de wettelijke termijn is verstreken en dat u om onmiddellijke terugbetaling vraagt.

Als dat niet werkt, kunt u ze voor de rechter dagen, en de rente blijft oplopen terwijl u wacht.

Wat gebeurt er als u uw huurwoning verlaat voordat het contract afloopt?

Hier wordt het een beetje duister. Als u besluit de flat te verlaten voordat er zes maanden zijn verstreken, wordt dit beschouwd als contractbreuk en niet alleen als het huurcontract voortijdig wordt beëindigd. In dit geval kan de verhuurder een schadevergoeding vorderen.

Mogelijk wordt u gevraagd huur te betalen voor de resterende maanden tot de zesde maand, of totdat er een nieuwe huurder is gevonden, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet. En ja, daar kunnen ze jouw waarborg voor gebruiken. Als u na zes maanden besluit te vertrekken en dit was onderdeel van de overeenkomst, bent u mogelijk nog een maand huur verschuldigd als ‘opzegvergoeding’.

Belangrijke dingen die huurders moeten onthouden over huurwaarborgen

Als u goed voor de woning heeft gezorgd, uw huur en nutsvoorzieningen op tijd heeft betaald en de voorwaarden van het huurcontract heeft nageleefd, heeft uw huisbaas 30 dagen de tijd om uw borg terug te geven. Als dat niet het geval is, heeft u recht op rente en beschikt u over juridische instrumenten om ervoor te zorgen dat u eerlijk wordt behandeld.

Op de huidige huurmarkt, waar de concurrentie hevig is en eigendommen binnen enkele uren worden verkocht, is het kennen van uw rechten niet alleen nuttig, maar ook essentieel.

En als u op het punt staat te verhuizen, houd dan alles gedocumenteerd, maak foto's voor en na, en houd een papieren spoor bij. Op die manier beschikt u, wanneer het tijd is om uw geld terug te krijgen, over alle bewijzen die u nodig heeft.

Een ​​bankgarantie voor het huren van een woning in Spanje?

Als u een woning in Spanje wilt huren, is de kans groot dat uw verhuurder u om een ​​bankgarantie heeft gevraagd. Net als de waarborgsom of borg worden beide instrumenten genoemd in de Spaanse wet op stedelijke huurovereenkomsten en zijn ze bedoeld om de verhuurder een garantie te bieden dat de huurders hun betalingen zullen nakomen.

De borg is verplicht, zoals bepaald in artikel 36.1 van de wet, "ten bedrage van één maand huur in het geval van huur van woningen en twee maanden huur in het geval van huur voor ander gebruik dan als woning, zoals een bedrijfspand of kantoor." Deze borg wordt aan het einde van het huurcontract terugbetaald, mits er geen sprake is geweest van een contractuele breuk en de huurder de woning op gepaste wijze heeft gebruikt.

Wat gebeurt er dan als de verhuurder ook om een ​​bankgarantie vraagt ​​om de huurovereenkomst te formaliseren?

Volgens de Bank van Spanje is een bankgarantie een schriftelijk document uitgegeven door een financiële instelling waarin de bank garant staat voor een vooraf overeengekomen bedrag als de huurder niet voldoet aan zijn verplichting om de huur te betalen aan een derde partij (de verhuurder).

Voordat een garantie wordt verleend, beoordeelt de bank in eerste instantie de capaciteit van de klant om de vereiste huurbetalingen te voldoen. Vervolgens houdt de bank rekening met eventuele andere persoonlijke, hypotheek- of andere financiële verplichtingen van de klant, evenals welke andere gelden beschikbaar zouden kunnen zijn, zodat de klant, indien nodig, de bank kan terugbetalen voor het geld dat de bank eerder als garantie aan de klant heeft verstrekt.

Het document specificeert het maximale gegarandeerde bedrag, de geldigheidsduur van de garantie en de voorwaarden waaronder deze kan worden geclaimd. Daarnaast is de huurder doorgaans verplicht om een ​​notariële bankgarantie te laten bekrachtigen.

De huurder bewaart het originele garantiebewijs, zodat hij/zij het kan annuleren wanneer alle betalingen zonder problemen zijn gedekt. ​​De verhuurder ontvangt een kopie als aanvullende garantie op het huurcontract. Ten slotte dient de huurder ervoor te zorgen dat het huurcontract het bestaan ​​van deze garantie erkent (ter bescherming van de huurder).

Als de huurder de huur niet betaalt of schade aan de woning veroorzaakt, kan de verhuurder het in dit document gegarandeerde bedrag claimen. In dat geval betaalt de bank het als zekerheid gestelde bedrag aan de verhuurder en vordert dit bedrag vervolgens terug van de huurder.

Om risico's te vermijden en betere garanties te hebben, kunnen sommige banken de klant vragen het overeengekomen bedrag op een rekening te laten staan. Deze gelden blijven dan onbeschikbaar tot de garantie afloopt. Dit staat bekend als een financiële garantie.

Om deze reden wijst de Bank van Spanje erop dat het belangrijk is om de kosten, voorwaarden en financiële gevolgen van een bankgarantie voor verhuur te evalueren, "aangezien de entiteit een financiële dienst verleent met bijbehorende verwerkingskosten en commissies". De bank adviseert huurders daarom alternatieven te overwegen, zoals het afsluiten van een huurverzekering, het betalen van een borgsom of het stellen van een persoonlijke garantie.

Koopt men een bestaande woning? Dan zijn deze documenten van belang

Bij het kopen van een bestaande woning is het van groot belang om bepaalde documenten grondig te controleren of te laten controleren om onaangename verrassingen te voorkomen.

Door de onderstaande documenten zorgvuldig te controleren, kun je met vertrouwen een bestaande woning aanschaffen en om zo mogelijke juridische of financiële problemen in de toekomst vermijden.

Allereerst is de eigendomsakte (Nota del Registro de la Propiedad) essentieel; deze bevestigt dat de verkoper daadwerkelijk de rechtmatige eigenaar is van het pand.

Daarnaast moet je een recente nota simple opvragen bij het Kadaster. Dit document geeft informatie over eventuele lasten of beperkingen op de woning, zoals hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden.

Het is ook cruciaal om het certificaat van de Vereniging van Eigenaren (Certificado de deuda de la comunidad) te verkrijgen. Dit certificaat toont aan of de huidige eigenaar op de hoogte is van de betalingen aan de gemeenschap en of er geplande buitengewone uitgaven zijn die jou als nieuwe eigenaar kunnen beïnvloeden in uw mogelijke aankoop.

Daarnaast moet je het bewijs van betaling van de onroerendgoed belasting (IBI) (Últimos recibos del IBI) van de afgelopen jaren controleren om er zeker van te zijn dat er geen openstaande schulden zijn die op jou kunnen overgaan.

Een ander belangrijk document is het energieprestatiecertificaat  (Certificado de eficiencia energética). Dit certificaat informeert je over de energie-efficiëntie van de woning en kan invloed hebben op toekomstige energiekosten.

Tot slot, als de woning ouder is dan 50 jaar, is het raadzaam om het technisch inspectierapport van het gebouw (Cédula de habitabilidad of licencia de ocupación) te bekijken. Dit rapport geeft inzicht in de staat van onderhoud en eventuele noodzakelijke reparaties.

Een kraakhandleiding: ken de trucjes en voorkom zo dat het jou overkomt

GNU General Public License

Kraken is, samen met achterstallige huurders, een van de ernstige problemen in Spanje en een van de grootste zorgen van huiseigenaren, groot of klein. En wat de krakers een daad van rebellie of strijd tegen het systeem noemen, treft particulieren die een huis hebben geërfd of die met zweet en moeite een huis hebben weten te kopen.

Waarom zou een fatsoenlijke toegang tot huisvesting, iets dat de verantwoordelijkheid van de staat zou moeten zijn, de verantwoordelijkheid van particulieren moeten zijn? Deze en andere zaken worden genegeerd in het uitgebreide krakershandboek: een bijbel waarin de technieken en methoden van deze groep om huizen te bezetten worden verzameld en onderwezen. Als u de trucs hier kent, kunt u voorkomen dat dit u overkomt.

Onlangs verspreidde zich het nieuws over een vrouw die illegaal een villa met een waarde van 670.000 euro op Menorca heeft bewoond. De kraker, genaamd María, is huisvrouw en moeder van vijf kinderen. Zoals ze zelf op sociale netwerken heeft gedeeld, ontvangt ze ongeveer 1.600 euro uit het Minimum Vitaal Inkomen (IMV).

Terwijl de rest van ons genoegen moet nemen met een huurwoning of in de appartementen die onze portemonnee toelaat, is er een groep die profiteert van de laksheid van de Spaanse wet met betrekking tot de illegale bezetting van een huis en die gratis leeft zonder baan van een uitkering ten laste van de Staat. Er zijn zelfs maffia’s die huizen overnemen en ‘losgeld’ eisen om ze te verlaten.

Op dezelfde manier is de beste manier om te voorkomen dat ze uw huis of eigendom bezetten, het kennen van hun trucs en methoden, iets dat is opgenomen in de kraakhandleiding. Dit document beschrijft de stappen die u moet volgen om een huis te kraken. Rekening houden met hun methoden is het beste hulpmiddel om te voorkomen dat dit u overkomt.

Voorkom kraken door bepaalde informatie over uw eigendom weg te laten

De krakers zoeken informatie over de panden die zij willen betrekken. Ze kijken op internet of er een advertentie voor het pand staat waarin staat dat het te koop of te huur is, maar onbewoond. Een andere keer praten ze met de buren en stellen ze vragen om te beoordelen of de woning bewoond kan worden.

Vermijd het ophangen van 'Te Koop'-borden en upload de advertenties naar idealista zonder te vermelden dat het huis leeg is. Als u via een makelaarskantoor verkoopt of verhuurt, of als u vertrouwde buren heeft, kunt u hen vragen af en toe langs te gaan.

Beveiligingscamera's en alarmen kunnen uw huis beschermen

De krakers maken rondes om de panden in de gaten te houden en controleren of er beveiligingscamera's zijn en waar deze zich bevinden. Daarnaast kijken ze naar de toestroom van mensen in het pand, bijvoorbeeld of er tuinmannen komen, of naar de periodes dat de woning leeg staat.

Het hebben van videobewakingscamera's of een alarmsysteem is de beste optie om uw eigendommen te beschermen. Als krakers betrapt worden op het betreden van de woning, kunnen ze direct worden uitgezet. Het probleem treedt na enige tijd op.

De geavanceerde tactieken van krakers om huizen over te nemen

De derde stap voor krakers is het betreden van het pand. Het krakershandboek leert methoden om sloten, hekken, hangsloten en allerlei soorten obstakels te vermijden, naast het uitschakelen ervan zodat de eigenaar ze niet kan gebruiken om binnen te komen. Nadat ze zich toegang hebben verschaft, sluiten de krakers het slot van binnenuit af, bijvoorbeeld met koudlassen of met een tandenstoker en lijm. Het doel ervan is om te voorkomen dat de politie de eerste momenten na de bezetting binnendringt.

Het vermijden ervan is complex. De krakers zijn in staat zelfs moeilijk toegankelijke deuren te openen. Ze zijn georganiseerd en weten wat ze doen. Hoe steviger en kwalitatief hoogwaardiger de deur, hoe moeilijker het voor hen zal zijn en zij kunnen hun aandacht op een ander pand afleiden.

Later, als het slot onbruikbaar is geworden, zullen ze het vervangen en kettingen aan hekken en poorten leggen.

Zo vermijden krakers een onmiddellijke uitzetting

Om de uitzetting door de politie moeilijker te maken, zetten ze andere mensen in het huis, zodat het nooit helemaal leeg is.

Bovendien verhindert de aanwezigheid van talrijke mensen solo-acties van de eigenaar of buren. Vaak laten ze hun kinderen of huisdieren zelfs voor langere tijd achter, zodat ze er niet uit worden gezet.

Aan de andere kant beveiligen krakers waardevolle bezittingen in de woning om meldingen van diefstal te voorkomen.

De krakers proberen de schade te minimaliseren om misdaden te voorkomen

De aanvallers proberen ervoor te zorgen dat de schade die tijdens de aanval wordt veroorzaakt minder dan 400 euro bedraagt, zodat ze als een misdrijf worden beschouwd en niet als een misdaad.

Op dit moment kan uit het bijhouden van facturen van de onderdelen van de woning blijken dat de schade inderdaad de grens van 400 euro heeft overschreden.

Vermijd kraken door persoonlijke bezittingen achter te laten

Veel krakers laten hun spullen thuis: fotolijstjes, toiletspullen of tassen, om er hun onderkomen te vestigen en te voorkomen dat ze eruit worden gezet.

Als u bijvoorbeeld een tweede woning bezit, is het essentieel om persoonlijke eigendommen achter te laten waaruit blijkt dat er bij kraken sprake is van inbraak en niet van inbezitneming, wat voor hen zwaardere straffen met zich meebrengt.

De strategie van de krakers om gerechtelijke processen uit te breiden

De belangrijkste strategie is om het rechtsproces zo lang mogelijk te verlengen. Ze stellen getuigenissen uit, negeren gerechtelijke mededelingen en beschuldigen zichzelf massaal, wat het proces tot twee jaar kan verlengen.

Zodra u kennis krijgt van de kraak, aarzel dan niet om de autoriteiten te bellen en aangifte te doen. Hoe meer tijd verstrijkt, hoe erger.

Wat gebeurt er als een kraker er langer dan 48 uur verblijft?

Volgens de rechtspraak ter zake kan de politie een illegaal bewoonde woning zonder gerechtelijk bevel ontruimen, zolang zij dit binnen de eerste 48 uur na het betreden van het appartement doet. Na deze periode is een rechterlijk bevel nodig om tot uitzetting over te gaan. Hierdoor begint een juridisch proces dat jaren kan aanslepen, waardoor het terugkrijgen van het onroerend goed door de eigenaar aanzienlijk wordt bemoeilijkt.

Hoe krijg je een kraker legaal uit uw woning?

Als het niet mogelijk is gebleken om hen tijdens de eerste uren van de kraak uit te zetten, zal een civiele uitzettingsprocedure moeten worden aangespannen. Om krakers te kunnen uitzetten is een gerechtelijk bevel nodig waarin de politie toestemming krijgt om het huis binnen te dringen. Zodra u weet dat een woning waarvan u eigenaar bent, bewoond is, kunt u het beste de hulp inroepen van een advocaat die deskundig is op het gebied van vastgoedrecht.

Wil u meer weten over het kraken?

Meer informatie, in het Nederlands, kan u vinden op Verblijven in Spanje.

Hypotheekrente staat nu op het laagste niveau van 2024

In de week van 15 tot en met 21 juli stond het Euribor-tarief op het laagste niveau van dit jaar. Deskundigen verklaarden dat verdere dalingen worden verwacht, waardoor het een aantrekkelijk moment wordt om onroerend goed in Spanje te kopen.

Aanhoudende daling

In juni 2024 noteerde Euribor een gemiddeld tarief van 3,65 procent, waarbij de indicator het jaar begon op 3,609 procent en vervolgens steeg naar 3,671 procent in februari en 3,718 procent in maart. Sindsdien is het afgenomen, tot 3.703 procent in april en 3.680 procent in mei.

In juni verlaagde de Europese Centrale Bank voor het eerst sinds maart 2016 de rente; het percentage daalde met 0,25 punten naar 4,25 procent. Als de Euribor in juli sluit op 3,57 procent, zouden de prijzen van hypotheken met variabele rente jaarlijks een stuk goedkoper worden. In juli vorig jaar bedroeg het percentage 4,249 procent.

De effecten

Volgens de COAPI (Algemene Raad van de officiële verenigingen van makelaars in onroerend goed van Spanje) weerspiegelt de daling van het aantal hypotheken de daling van de verkoop van onroerend goed. Toch verklaarde het COAPI optimistisch te zijn over de toekomst van Spanje. “Kopers betaalden in januari van dit jaar een gemiddelde rente van 3,46 procent, terwijl ze vandaag de dag financiering krijgen tegen 3,25 procent.

Om deze reden zal er een stabilisatie van de cijfers plaatsvinden met stijgingen die een positief einde van het jaar zullen bevorderen.”

Toplanden

Spanje blijft een van de landen met de meest betaalbare hypotheken in Europa, zoals blijkt uit de gegevens van de European Mortgage Federation.

Volgens het laatste onderzoek uit 2022 heeft Spanje een gewogen gemiddelde rente van 2,02 procent. Dit cijfer plaatst Spanje slechts achter Portugal (1,93 procent), Frankrijk (1,59 procent) en Denemarken (1,11 procent). Verwacht wordt dat Spanje de rest van dit jaar en het volgende jaar in de toplijst zal blijven staan.

De Spaanse hypotheekmarkt vandaag

Vorig jaar kwam het Euribor-tarief boven de vier procent uit, maar omdat de huizenprijzen bleven stijgen, leidde dit tot een stagnatie in de sector.

2024 lijkt echter te verbeteren, Simone Colombelli, hypotheekdirecteur van iAhorro, had eerder voorspeld dat dit jaar een jaar van “herstel” voor de Spaanse hypotheekmarkt zou zijn.

Dit jaar onthulde Fotocasa dat de markt vanaf juni zal kunnen zien dat de toegang tot huisvesting verbetert naarmate de voorwaarden voor toegang tot hypothecaire kredieten worden verlaagd.

Idealista merkte op zijn beurt op dat “de rentetarieven in 2024 de daling van de Euribor beginnen te weerspiegelen, evenals de grotere concurrentie tussen banken. Deze sterke hypotheekoorlog wordt fundamenteel uitgevochten in de vaste en gemengde hypotheken, die de markt blijven domineren.”

De afgelopen twee jaar gaven zowel klanten als banken de voorkeur aan gemengde hypotheken boven een vaste of variabele hypotheek, omdat de stijging van de Euribor variabele hypotheken duurder maakte.

Gemengde hypotheken daarentegen hebben een vaste initiële looptijd van drie tot vijftien jaar en een tweede variabele periode tot het einde van de looptijd, waardoor ondanks de stijging van de Euribor zekerheid wordt geboden over het resterende bedrag.