De Spaanse huurwetgeving voor huisuitzettingen veranderd en wat veranderd dit voor verhuurders

1. Algemeen

Het langlopende moratorium op huisuitzettingen in Spanje, dat werd ingevoerd als onderdeel van de beschermingsmaatregelen tijdens de pandemie, is officieel beëindigd na de afwijzing van een voorstel om het moratorium verder te verlengen.

Deze ontwikkeling geeft huiseigenaren meer flexibiliteit, maar introduceert tegelijkertijd nieuwe termijnen en onderscheidingen op basis van eigendom, wat een enorme impact heeft op de huursector. Het einde van de regels heeft verstrekkende gevolgen.

Naast het beschermen van mensen die financieel in de problemen zaten, ontmoedigden de regels huiseigenaren om te verhuren vanwege het risico op krakers die de wet misbruikten om opzettelijk de huur niet te betalen. Hierdoor daalde het aanbod aan huurwoningen drastisch en schoten de prijzen omhoog.

De angst voor gewetenloze potentiële krakers weerhield ook veel expats met een woning in Spanje, zoals een vakantiehuis, ervan om hun tweede huis als tijdelijke vakantieverblijf te verhuren, waardoor hun droomhuizen in de zon kwetsbaar werden voor inbraken.

2. Einde van het moratorium op sociale bescherming

Het lagerhuis verwierp op 26 februari Real Decreto-ley 2/2026, dat beoogde om de opschorting van uitzettingen voor kwetsbare huurders zonder alternatieve huisvesting te verlengen tot 31 december 2026. Het bevatte ook een verbod op het afsluiten van essentiële nutsvoorzieningen voor in aanmerking komende huishoudens. Nu het decreet is verworpen, verliezen deze tijdelijke beschermingen kort na publicatie in het Staatsblad hun rechtskracht, waarmee een einde komt aan zes jaar van brede blokkering van uitzettingen die in 2020 van kracht werd.

Deze wijziging maakt een einde aan de automatische blokkering van veel terugvorderingsprocedures, waardoor verhuurders weer de mogelijkheid krijgen om problemen met wanbetaling via de gebruikelijke juridische kanalen aan te pakken.

3. Nieuwe termijnen voor uitzettingen op basis van het type verhuurder

Het kader maakt nu onderscheid tussen kleine en grote vastgoedeigenaren, wat leidt tot verschillende procedures voor de afhandeling van gevallen van wanbetaling:

• Kleine verhuurders (doorgaans verhuurders met weinig panden): Sociale diensten krijgen twee maanden de tijd om noodopvangmogelijkheden te zoeken voor huurders die echt kwetsbaar zijn. Als er binnen deze termijn geen oplossing wordt gevonden, kan de rechter een uitzettingsbevel uitvaardigen.

• Grote eigenaren (vaak aangeduid als 'gran tenedores', die 10 of meer huurwoningen bezitten): Een verplichte bemiddelingsfase van vijf maanden beoordeelt de kwetsbaarheid van de huurder. Als de kwetsbaarheid wordt bevestigd, kunnen sociale diensten nog eens vier maanden krijgen om alternatieven te regelen voordat een uitzetting kan plaatsvinden.

Deze gestructureerde termijnen zijn bedoeld om de ondersteuning van huurders in evenwicht te brengen met de rechten van vastgoedeigenaren, hoewel het wegvallen van algemene bescherming betekent dat procedures sneller kunnen worden voortgezet zodra de termijnen zijn verstreken.

4. Impact op vastgoedeigenaren en marktherstel

Uit gegevens blijkt dat ongeveer 60.000 verhuurders onder het vorige systeem langdurig niet in staat waren hun panden terug te vorderen, wat leidde tot langdurige periodes van verloren huurinkomsten en oplopende juridische kosten. De wijziging wordt door vastgoedorganisaties gezien als een stap in de richting van het herstellen van rechtszekerheid op de huurmarkt, waardoor de last voor particuliere eigenaren om bredere huisvestingsproblemen aan te pakken, wordt verlicht.

Uit gerechtelijke documenten blijkt dat uitzettingen zelfs tijdens het moratorium doorgingen, meer dan 27.500 in 2024, voornamelijk wanneer via de rechter werd bewezen dat de persoon die beweerde te arm te zijn om de huur en rekeningen te betalen, had gelogen over zijn of haar onvermogen om te betalen. Deze methode werd echter vrijwel unaniem als te tijdrovend en te kostbaar beschouwd door huiseigenaren.

5. Potentiële risico's en toekomstige overwegingen

Er blijven zorgen bestaan ​​dat de kortere termijnen de druk op de sociale diensten kunnen verhogen en mogelijk kunnen bijdragen aan hogere dakloosheidscijfers als er niet snel herhuisvestingsoplossingen worden gevonden. De transitie legt de aanhoudende spanning bloot tussen het waarborgen van toegang tot woningen en het ondersteunen van mensen die daadwerkelijk behoefte hebben aan huisvesting.

Verhuurders die getroffen zijn door eerdere schorsingen kunnen nu via de relevante administratieve kanalen een schadevergoeding eisen voor onbetaalde huur. De huurmarkt, met name in gebieden met een hoge vraag zoals Málaga en de Costa del Sol, zal naar verwachting veel meer beschikbaarheid en dus redelijke huurprijzen kennen, omdat eigenaren meer controle krijgen over de procedures voor ontruiming.

Deze ontwikkeling markeert een terugkeer naar de normen van vóór de pandemie, met extra waarborgen. Dit verandert de dynamiek voor zowel huurders als huiseigenaren in heel Spanje en is een enorme opluchting voor zowel huiseigenaren als mensen die een woning willen huren tegen een redelijke prijs.

Wil je meer weten over huren en verhuren in Spanje, kijk dan hier op deze site.